나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101021 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 148 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리에 소재하며, 광암해수욕장 주변으로 상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1-5, 7, 8, 11: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
기호 9,10,13-15: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
기호 16: 본건의 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-5,7,8,11: 부정형 평지의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.
기호 9,10,13-15: 부정형 평지의 토지로, 도로로 이용중임.
기호 16: 사다리형 완경사의 토지로, 상업나지임.

인접 도로상태

기호 1-5,7,8,11: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
기호 9,10,13-15: 현황 도로로 이용중임.
기호 16: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,3: 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)
기호 4,5: 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 접도구역
기호 7-11, 13-15: 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)
기호 16: 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 접도구역

제시목록 외의 물건

-본건 토지 기호 7 및 기호 8 위 지상에는 제시외 구축물인 수영장 (건물 기호 12 내에 소재하는 여과설비, 보일러설비 등 부대설비 일체포함) 이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로,
외 벽: 노출콘크리트 등,
내 벽: 페인트 마감 및 타일 등,
창 호: 새시창호 등.
바 닥: 나무깔기 및 타일 등.

기호 12: 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로,
외 벽: 판넬 마감 등,
내 벽: 페인트 마감 등,
창 호: 새시창호 등.
바 닥: 타일 등.

이용상태

기호 6: 근린생활시설로 이용중임.
기호 12: 근린생활시설로 이용중이며, 일부 샤워실 및 기계/여과실로 이용중임.

설비내역

기호 6: 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.
기호 12: 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진과 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호 12는 일반건축물대장상 2024.02.23일자로 건축허가과-4257(2024.2.23)호에 따라 건축물대장 표시변경 제1종 근린생활시설(소매점) → 제2종 근린생활시설(일반음식점), 관련지번 변경 진동면 요장리 148-1, 148-5, 148-7, 229-3, 229-5 → 148-1, 148-5, 229-5 로 변동되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(창고 18㎡, 보일러실1.5㎡) 및 제시외구축물(수영장 1식) 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경101021 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 148

용도: 근린시설

감정가: 4,211,034,800원

토지면적: 2030.00㎡ (약 614.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 527.92㎡ (약 159.70평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (창고 18㎡, 보일러실 1.5㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 위반건축물, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(창고 18㎡, 보일러실1.5㎡) 및 제시외구축물(수영장 1식) 각 매각 포함.

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 148번지에 소재하며, 광암해수욕장 주변으로 상가지대가 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통시 됨.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호 16 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역에 속하며, 일부 필지는 접도구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을18, 2022-10-28, 근저당권, 주식회사제이희망드림대부, 채권액 3,640,000,000원.

인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 6,021,511,135원.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

권리분석 요약: 인수 보증금 합계 0원. (주: 임차인 박 의 전입/사업자 등록일자가 2025-06-20으로, 현재 시점보다 미래 날짜로 기재된 특이사항이 있어 추가 확인이 필요함.)

4. 상권분석

광암해수욕장 인근의 상업 지대에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 잠재력이 있음.

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이거나 이용 가능하여, 다양한 소매업, 음식점, 서비스업 등 업종 유치가 가능함.

주변 관광지로는 광암해수욕장이 있으며, 주도어촌체험휴양마을 등 해양 관련 시설과의 연계 가능성이 있음.

지역 내 주요 상권으로는 마산어시장, 마산아구찜 거리 등이 언급됨.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준임.

편의시설: 광암해수욕장과 인접한 상가지대에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능함.

주변 환경: 검색 결과, 본건 소재지 인근에 대규모 산업 단지나 혐오 시설이 두드러지게 나타나지 않으며, 해안가 주변의 관광 및 상업 활동이 주를 이루고 있음.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 위반건축물로 기재되어 있으나, 구체적인 위반 내용 및 시정 여부에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요함.

재매각: 본건이 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

공동담보: 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 관련 채무 및 담보 관계를 파악해야 함.

토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 인해 향후 토지 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

맹지: 일부 토지(기호 16)가 지적도상 맹지이므로, 건축 및 활용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적임.

제시외 시설: 매각에 포함되는 제시외 건물(창고, 보일러실) 및 구축물(수영장)은 별도의 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

임차인 정보의 특이사항: 임차인 박 의 전입(사업자 등록) 일자가 2025-06-20으로, 현재 시점보다 미래로 기재된 점은 데이터 오류 가능성 또는 특수한 계약 관계를 시사하므로, 법률 전문가의 검토를 통해 정확한 사실관계를 확인하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 광암해수욕장 인근 상업 지역에 위치한 근린시설 건물 및 토지입니다. 총 토지 면적 2030.00㎡(약 614.08평)와 건물 면적 527.92㎡(약 159.70평)에 대한 일괄 매각이며, 감정가는 4,211,034,800원입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 모두 말소될 예정으로, 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 위반건축물, 재매각, 공동담보 등의 특이사항과 일부 토지의 맹지 및 개발 제한 지역 지정 등은 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물 및 수영장도 매각에 포함되어 있습니다.

임차인 박 의 경우, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없으나, 전입/사업자 등록일자가 미래로 기재된 특이사항이 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

광암해수욕장 인근의 매력적인 입지로, 관광객 수요를 활용한 상업 시설 운영에 유리할 수 있음.

근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능한 잠재력 보유.

재매각 물건으로, 이전 경매보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가(4,211,034,800원)를 기준으로 산정합니다.

다만, 위반건축물 여부, 재매각 사유, 토지 이용 제한 사항, 제시외 시설 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 재매각 물건은 이전 경매보다 낙찰률이 낮아지는 경향이 있으므로, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 잠재 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 감정가의 80% 수준인 약 3,368,827,840원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.