나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경35408 [3] 대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 691-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구다사초등학교" 동측 인근(일련번호 1) 및 대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 소재 "부곡회관" 북측 인근(일련번호 2-5, 7) 및 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "대구서동초등학교" 남서측 인근(일련번호 6) 위치하며 주위환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며, "전"으로 이용중임.
일련번호 2) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, "부속토지"로 이용중임.
일련번호 3) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, "잡종지"로 이용중임.
일련번호 4-5) : 2필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, "상업용" 건부지로 이용중임.
일련번호 6) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 부정형 토지이며, "나지"로 이용중임.
일련번호 7) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, "주거용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 인접 필지를 통하여 출입 가능함.
일련번호 2) : 서측으로 왕복 2차선의 도로와 접함.
일련번호 3) : 남측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.
일련번호 4-5) : 북측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.
일련번호 6) : 서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 3차선의 도로와 각각 접함.
일련번호 7) : 인접 필지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
일련번호 2) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.
일련번호 3-5) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.
일련번호 6) : 자연녹지지역 , 준주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)(서동유치원, 서동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
일련번호 7) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 타일 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

마) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌 쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

바-사) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 시멘트 몰탈위 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

가) : 조류사로 이용중임.
라) : 의료시설로 이용중임.
마) : 주택으로 이용중임.
바-사) : 창고 및 부속사로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 일련번호 라)는 승강기설비, 일련번호 마)는 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도", "사진 용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

- 일련번호 가) 건물의 공부상 구조는 "목조 골함석지붕"이나, 실제 "조립식판넬조 샌드위치판넬지붕"임.
- 일련번호 나-다) 건물은 기준시점 현재 "멸실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구다사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상28층건(사용승인일:2008.12.31)
내 제26층 제2606호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3-4차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 4-5차선의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-27)(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈이있는숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 조립식판넬 샌드위치판넬지붕 조류사 162.8㎡와 목조 골함석지붕 축사 106㎡는 멸실됨(감정평가서 참조)
특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경35408 (3)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 691-1

용도: 단독주택 (복합 용도 건물 포함)

감정가: 1,894,402,000원 (18억 9440만 2천원)

토지면적: 1437.60㎡ (약 435평)

건물면적: 664.50㎡ (약 201평) (제시외 건물 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO (주요 채권자 중 하나로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

멸실건물: 공부상 조립식판넬 샌드위치판넬지붕 조류사 162.8㎡와 목조 골함석지붕 축사 106㎡는 멸실됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 소재이며, "대구다사초등학교" 동측 인근 및 "부곡회관" 북측 인근 등에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

총 1437.60㎡의 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 경사지대 또는 인접 필지와 등고평탄한 형태로 사다리형, 부정형 등 다양하게 나타납니다. 현재 "전", "부속토지", "잡종지", "상업용 건부지", "나지", "주거용 건부지" 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

각 필지별로 인접 필지를 통하거나, 폭 약 8미터의 도로, 왕복 2차선, 3차선, 7차선, 25~40미터(대로1류, 대로3류 등)의 다양한 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역, 준주거지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 복합적인 용도 지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 도로구역 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 적용됩니다. 교육환경 보호구역(다사초등학교, 서동초등학교, 유치원 등)으로 지정된 지역도 있어 확인이 필요합니다.

2.6. 주변시설 및 혐오시설 유무

단지 인근에는 대구다사초등학교, 대구서동초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 지정되어 있어 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다.

2.7. 건물 구성

주요 건물로는 조류사(멸실 추정), 주택, 의료시설, 창고 및 부속사 등이 복합적으로 존재합니다. 공부상 조류사 및 축사는 멸실된 것으로 기재되어 있어 현황과 공부상 차이가 존재합니다.

2.8. 구분건물(아파트) 감정평가 내용 (참고용)

감정평가서에는 별도로 아파트(26층, 2606호)에 대한 감정평가 내용도 포함되어 있으나, 이는 본건 단독주택과는 별개로 비교 목적으로 기재된 것으로 보입니다. 해당 아파트의 전용/분양 면적은 제공된 정보에서 명시되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

현재 소유권은 송혁의 명의로 등기되어 있으며, 그 이전 소유자는 백인철입니다. 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 대구은행의 근저당(1,260,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 후순위 권리들이 다수 설정되어 있습니다. 등기부채권 총액은 약 98억 9천만원에 달하여 채무 관계가 매우 복잡한 상황입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 보이며, 말소기준권리는 대구은행 근저당입니다. 총 등기부채권액은 토지 등기부와 동일하게 약 98억 9천만원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 내용(계약기간, 차임 등)은 감정평가서 상 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 특성을 보입니다. 주변에 초등학교와 같은 교육시설이 있어, 배후 수요를 바탕으로 한 근린 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 일련번호 6번 필지의 경우 "상업용" 건부지로 이용 중이었으며, 넓은 도로에 접해 있어 향후 상업 시설로의 개발 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대구다사초등학교, 대구서동초등학교, 서동유치원, 드림아이유치원, 꿈이있는숲속유치원, 다사초등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근에 간선도로가 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다. (구분건물 감정평가상 지하철 인근 언급)

6. 잠재적 리스크

* 복합적 토지 이용 및 용도 제한: 다수의 필지로 구성되어 있고, 자연녹지, 준주거, 제1종일반주거지역 등이 혼재하여 건축 및 개발 시 복잡한 법규 검토가 요구됩니다. 각 필지의 개별적인 용도 지역과 규제를 상세히 확인해야 합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 공부상 조류사 및 축사가 멸실된 것으로 기재되어 있어, 실제 현황과의 차이를 면밀히 파악하고 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

* 과도한 채무 규모: 약 98억 원 이상의 등기부채권 총액은 채무 관계가 매우 복잡함을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 다수의 경매 사건 및 병합: 중복 병합된 다수의 경매 사건으로 인해 절차 진행이 복잡할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높으므로, 자금 계획을 철저히 수립해야 합니다.

* 불확실한 임대차 관계: 임차인의 보증금은 인수 부담이 없으나, 임대차 관계의 구체적 내용이 미상으로 남아있어 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 토지와 복합 건물 일괄 매각 건으로, 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물들이 존재합니다. 다수의 권리관계와 높은 채무 총액, 복합적인 용도 지역 및 멸실된 건물 등 권리 분석과 현황 조사가 매우 중요한 물건입니다. 입지 및 교통은 양호한 편이며, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다. 복잡한 권리 관계와 특이사항을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 1437.60㎡(약 435평)의 넓은 부지를 확보할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 주거용, 상업용, 기타 시설 용도로 활용 가능한 다양한 토지 이용 현황을 가지고 있습니다.

* 양호한 입지: 대중교통 접근성이 우수하며, 학교 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 급매 가능성: 복잡한 채무 구조와 다수의 경매 사건으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,894,402,000원

본 물건은 다양한 토지 이용 현황, 복합적인 건물 구성, 다수의 복잡한 권리 관계, 멸실 건물 존재, 특별매각조건 등 여러 특수성을 가지고 있어, 단순 시세 비교만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

최근 경매 진행 사례, 유사 물건의 실거래가, 본건의 최저매각가격, 현장 조사 결과, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 투자 수익률 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안하여 본인만의 투자 기준에 맞춰 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.