나이스옥션 법원경매 대전 2023타경2596 [1] 대전광역시 서구 가장동 23-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2023.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가장동 소재 "가장초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 세장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용중임.
기호(3): 세장형의 평지로서 "도로 등"임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남서측으로 중로에 접하며 북서측으로 기호(3)인 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-05-09), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "산출의견, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
- 외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임, 드라이비트 마감 등.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 계단실
2층: 다가구주택(4가구)
3층: 다가구주택(4가구)
4층: 다가구주택(2가구)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(ㄱ~ㄹ) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 대전지방법원 2023타경2596 (1)

3. 소재지: 대전광역시 서구 가장동 23-13

4. 용도: 근린주택

5. 감정가: 1,445,234,200원

6. 토지면적: 385.50㎡ (약 116.61평)

7. 토지지분: 360.55㎡ (약 109.07평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 563.86㎡ (약 170.55평)

10. 건물지분: 563.86㎡ (약 170.55평)

11. 건물 제시외면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

12. 매각대상: 토지지분/건물전체매각

13. 경매구분: 부동산임의경매

14. 채권자: 대OOOOOOOO

15. 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(ㄱ~ㄹ) 매각포함.

16. 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(ㄱ~ㄹ) 매각포함.

17. 감정평가서요약 요향표:

* 토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 서구 가장동 소재 "가장초등학교" 북동측 인근, 단독주택, 다세대/다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 기존 주택지대.

* 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재.

* 형태 및 이용상태: 세장형 평지로서 주상용 건물부지 이용 중 (기호1), 도로 등 이용 (기호3).

* 인접 도로상태: 남서측 중로 접함, 북서측 진입로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 절대보호구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

* 건물감정평가요항표:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물.

* 외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임, 드라이비트 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

* 창호: 샷시 이중창호.

* 이용상태: 1층 근린생활시설, 계단실. 2층 다가구주택(4가구). 3층 다가구주택(4가구). 4층 다가구주택(2가구).

* 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 난방설비 등.

* 부합물 및 종물: 별첨 참조.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상. 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인, 건축물대장상 도면 및 외부 관찰에 의거한 통상적인 내부 상황 고려.

18. 건축물표제부 요약:

* 건축 연도: 2018년 12월 신축허가, 2019년 7월 사용승인.

* 주요 용도: 다가구주택(10가구), 제2종근린생활시설.

* 총 건축면적: 563.86㎡ (약 170.55평)

* 대지 면적: 335.6㎡ (약 101.52평) - (주: 제공된 토지면적 385.50㎡와 차이 발생, 건축물대장상 대지면적 335.6㎡ 기준)

* 층수: 지하 0층, 지상 4층.

* 건축구조: 철근콘크리트구조.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 환경

* 본 물건은 대전광역시 서구 가장동에 소재하며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 가장초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단독주택, 다세대/다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서는 보통의 환경을 형성하고 있습니다.

1.1. 2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 남서측으로 중로에 접하고 있으며, 북서측으로 진입로에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.1. 3. 토지 및 주변 현황

* 토지는 세장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접한 도로의 상태도 양호한 편입니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역에 해당하여 건축 및 개발에 대한 일반적인 규제가 적용됩니다.

* 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있어 기반시설이 양호합니다.

* 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.1. 5. 주변 시설 및 혐오시설

* 가장초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 주거지역 내에 위치하여 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 03월 04일 접수된 을7 근저당권(지평엔피엘자산대부주식회사, 816,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 07월 23일 접수된 을1 근저당권(지평엔피엘자산대부주식회사, 816,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: 없음)

1.2. 2. 임차인 현황 및 대항력

* 총 12명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 가능성이 높으며, 보증금 우선변제를 받을 수 있음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보:

* (1층) 김 (칸타빌레음악학원): 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2020.11.24., 확정일자 2022-11-24. 대항력 없음.

* (201) 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-25, 확정일자 2021-10-05. 대항력 없음.

* (202) 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-08, 확정일자 2020-09-18. 대항력 없음.

* (202) 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-28. 대항력 없음. (보증금이 미상이므로 주의 필요)

* (203) 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-28, 확정일자 2019-09-02. 대항력 없음.

* (204) 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-30, 확정일자 2021-08-12. 대항력 없음.

* (301) 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-01, 확정일자 2019-10-18. 대항력 없음.

* (302) 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-23. 대항력 없음. (보증금이 미상이므로 주의 필요)

* (303) 서 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-04, 확정일자 2019-10-17. 대항력 없음.

* (304) 서 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-14, 확정일자 2019-10-21. 대항력 없음.

* (401) 홍 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-16, 확정일자 2019-11-29. 대항력 없음.

* (402) 한국토지주택공사: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-22, 확정일자 2019-08-20. 대항력 없음.

1.2. 3. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,304,368,668원

* 건물 등기부채권 총액: 2,014,368,668원

* (참고: 상기 채권 총액은 등기부상 기록된 금액의 합계이며, 매각으로 인한 소멸 여부는 말소기준권리 및 관련 법령에 따릅니다. 본 건의 경우, 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 용도 및 구성

* 본 건물은 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택(총 10가구)으로 구성되어 있습니다.

* 연면적 563.86㎡(약 170.55평) 규모의 비교적 신축 건물(2019년 준공)입니다.

1.3. 2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 가장동 지역의 최근 빌라 및 다세대 주택 매매/임대 정보를 분석한 결과, 신축 건물(2022년식, 71.34㎡)의 경우 약 270,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 378만원/㎡의 시세에 해당합니다.

* 반면, 노후 건물(1980년식 연립, 53.32㎡)은 약 80,000,000원(약 150만원/㎡), 1990년식 다세대(45.42㎡)는 약 75,000,000원(약 165만원/㎡) 수준으로 거래되었습니다.

* 이는 건물 연식 및 상태에 따라 시세 차이가 크다는 것을 보여줍니다. 본 건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하므로, 신축 다세대 주택의 시세와 유사하거나 더 높은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

1.3. 3. 감정가 대비 시세 평가

* 본 건의 감정가는 1,445,234,200원이며, 건물 연면적 563.86㎡ 기준 3.3.2.2㎡당 약 256만원의 감정가입니다.

* 신축 다세대 주택의 시세(약 378만원/㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 다가구주택으로서의 임대 수익성을 고려하면 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

* 가장초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

1.4. 2. 교통 및 편의시설

* 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 주거 지역에 형성된 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 3. 의료시설

* 반경 내 종합병원 또는 대형 병원의 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 의원급 의료시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련 사항

* 모든 임차인이 대항력이 없으나, 일부 임차인의 보증금(박 , 최 )이 미상으로 기재되어 있어 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 총 인수 보증금은 0원이므로 이는 큰 위험 요인은 아닙니다.

* 현장조사 시 내부 이용상태를 확인하지 못한 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다. 실제 내부 상태가 외부 관찰이나 건축물대장과 상이할 경우 수리 비용 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 미확인 권리

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'만 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다. 만약 존재하는 지상권이 있다면 인수 부담이 될 수 있으나, 일반적으로 경매 시 소멸되는 권리에 해당하지 않는 경우 명확히 고지됩니다. 현재로서는 큰 위험 요소로 보이지 않습니다.

1.5. 3. 건물 노후화 및 관리

* 2019년 준공 건물로 비교적 신축이나, 5년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 개요

* 대전 서구 가장동에 위치한 신축(2019년 준공) 다가구주택 및 근린생활시설 건물로, 토지 약 116.61평, 건물 약 170.55평 규모입니다.

* 감정가는 14.45억원이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.6. 2. 권리 관계

* 모든 등기된 권리 및 임차권은 말소기준권리보다 후순위이거나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 3. 시장 가치

* 주변 신축 빌라 시세와 비교 시, 감정가가 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 다가구주택으로서의 임대 수익성을 고려하면 시장 가치는 더 높을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축 건물

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 유지보수 비용 발생이 적고 임대 경쟁력이 높습니다.

1.7. 2. 임대 수익성

* 1층 상가와 10가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 실제 임대율 및 수익률은 현장 확인 필요)

1.7. 3. 입지 조건

* 가장초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다.

1.7. 4. 권리 분석상 안전성

* 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이하고 낙찰 후 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 및 감정가 분석

* 본 건의 감정가는 1,445,234,200원입니다.

* 주변 신축 다세대 주택의 단위 면적당 시세(약 378만원/㎡)를 고려할 때, 본 건의 건물 전체 가치는 감정가보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 건축물대장상 건물 연면적 563.86㎡에 감정가(1,445,234,200원)를 적용한 ㎡당 가격은 약 256만원입니다.

* 신축 건물임을 감안하여, 시장 경쟁력과 향후 임대 수익 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 약 1,589,757,620원 ~ 1,734,281,040원 범위입니다.

1.8. 2. 예상 입찰가

* 현 시세 및 신축 건물임을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가로 1,650,000,000원을 제안합니다.

* (참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임대 수익률 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.