나이스옥션 법원경매 대전 2023타경120319 [1] 대전광역시 중구 은행동 48-1 밀라노21 지하층 159호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동에 소재하는 "중앙로역" 동측 인근에 위치하는 구분건물("밀라노21" 제지하층 제159호-전유면적: 15.2㎡외 7개호)로서, 본건 주변은 상업시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물내 지하층 159호 외 7개호로서,

외벽:복합판넬 마감 등임.
내부:인테리어 마감 등임.
창호:샷시창호임.

이용상태

공실상태 등임.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 일단의 토지로 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 일단지 주변으로 대로 및 소로 등에 젭함.

토지이용계획 및 제한상태

< 48-1번지 >
일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m)(2022-06-16)(대로1-2호선)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(은행1호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

< 48-18번지 >
일반상업지역, 방화지구(2012-02-03) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

가. 본건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀제시목록 등에 의하였고, 해당호수의 위치는 지하1층 엘리베이터 인근에 부착된 ‘지하1층분양평면도’, ‘집합건축물대장상 도면’ 등에 의하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

(* 본건호수는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 구분소유의 표지방식과 달리 테이프를 이용한 테이핑의 방법으로 경계 및 건물번호를 표시하였으나, 귀원 제시사항에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」등의 관련법규상 구분소유의 대상이 되는 물건 요건을 갖출 것을 전제로 평가하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람. )

나. 상기 ‘기호 가’의 경계 상황과 일부호수의 바닥 타일 공사 중단된 상태 등이거나, 지하 1층을 일부만 이용하고 있는 현재 상황상 출입통로가 도면과 차이가 있는 등, 경계설치 및 기타상황과 관련하여 추가적인 비용이 발생할 수 있는바, 경매참여시 현황조사 등을 통하여 확인하시고 이에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-테이프를 이용한 테이핑의 방법으로 경계 및 건물번호 표시됨
-지하 1층 일부만 이용하고 있는 현재 상황상 출입통로가 도면과 차이가 있는 등, 경계설치 및 기타상황과 관련하여 추가적인 비용이 발생할 수 있는바, 현황조사와 감정평가서 필히 참조 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 물건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경120319 (1)

* 채권자: 대OOOOOOOOOO

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 소재지

* 대전광역시 중구 은행동 48-1 밀라노21 지하층 159호 (건물명: 밀라노21)

* 도로명 주소: 대전광역시 중구 중앙로 160

* 토지 정보

* 지번: 대전광역시 중구 은행동 48-1

* 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 이용상태: 상업용 건물의 부지로 이용 중

* 건물 정보

* 건물명: 밀라노21

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 판매 및 영업시설, 2종근린생활시설)

* 구조: 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물

* 면적: 130.98㎡ (약 39.62평)

* 확인된 전유부 호수: 지하1층 153호, 154호, 159호, 161호, 164호, 169호, 176호, 1층 154호 등

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 974,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 중구 은행동에 소재하며, 지하철 중앙로역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 상업시설과 공공시설이 혼재된 지역으로, 활발한 도심 상권을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황

* 차량을 통한 건물 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 중앙로역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 접근성

* 본건이 속한 일단지 주변으로 대로(폭 30-35m)와 소로(폭 10-12m)가 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

* 또한 대로2류, 소로1류에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소화유치원), 중점경관관리구역(원도심)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 권리 현황

* 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 이루어졌으며, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액은 약 2,150,230,069원입니다.

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 을5 (근저당, 이희라, 2013-12-06 접수, 채권최고액 826,000,000원)로 추정됩니다.

* 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 별도 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 해당 권리 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인과 관련된 인수되는 보증금은 없으므로, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추후 공실 발생 시 임차인 확보 계획 수립에 참고할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

* 대전광역시의 핵심 상업 지구인 중앙로역 인근에 위치하여 유동인구가 매우 풍부하며, 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 다양한 상업시설과 공공시설이 밀집해 있어 지역 경제 활성화 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 용도

* 본 건의 주된 용도는 판매시설로, 건축물대장상 판매 및 영업시설, 2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

* 우수한 입지와 접근성을 바탕으로 다양한 업종의 사업 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

* 지하철 중앙로역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

* 백화점, 대형마트, 은행, 병원, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 공공시설

* 관공서, 문화시설 등 다양한 공공시설이 인근에 위치하여 행정 및 문화생활 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 명세서상 주의사항

* 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 건물 호수 및 경계 표기가 테이프를 이용한 방식으로 되어 있어, 정확한 구획 확인 및 명확한 설치를 위한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 현재 지하 1층 일부만 이용 중이며, 출입 통로가 도면과 차이가 있을 수 있으므로 현황 조사와 감정평가서를 반드시 참조하여 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이

* 건물 호수 표시 방식(테이핑) 외에, 일부 호수의 바닥 타일 공사가 중단된 상태이거나 지하 1층의 실제 이용 현황이 도면과 다를 수 있다는 점은 현장 확인이 필수적입니다.

* 건물 이용 현황

* 현재 건물이 공실 상태로 파악되었습니다. 입찰 전 관리비 연체 등 공실로 인한 추가적인 부담 사항을 확인해야 합니다.

* 권리관계

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 여러 채권자가 경매를 신청했거나 담보가 여러 부동산에 걸쳐 있을 수 있습니다. 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무

* 본 건이 위치한 지역은 대전 도심의 주요 상업 지구로서, 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타

* 임대 관계가 미상인 점은 인수 부담은 없으나, 향후 임차인 확보 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구의 핵심 상권인 중앙로역 인근에 위치한 판매시설로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 교통 여건이 매우 우수하고 주변 편의시설이 풍부하여 입지적 가치가 높습니다. 권리관계상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 인수할 수 있으나, 건물 내부의 실제 현황(경계 표시, 출입 통로, 공실 상태 등)에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 테이프를 이용한 경계 표시 및 부분 이용으로 인한 추가 비용 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 중복사건 및 공동담보라는 특이사항도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대전 도심의 핵심 상권, 중앙로역 역세권.

* 뛰어난 접근성: 지하철역 및 주요 간선도로 인접.

* 활발한 상권: 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요.

* 다용도 활용 가능성: 판매시설 및 근린생활시설 등 다양한 업종 영업에 유리.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 974,000,000원입니다.

* 최종 예상 입찰가는 최근 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본 건의 구체적인 내부 상태, 현장 조사 결과, 잔존 가치, 권리관계의 상세 분석, 그리고 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 물건명세서에 기재된 주의사항(경계 표시, 출입 통로 차이 등)으로 인해 발생할 수 있는 추가 비용 및 예상되는 수리비 등을 면밀히 산정하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.