나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100136 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 886-43 이룸뉴캐슬 6층603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100136 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 886-43 이룸뉴캐슬 6층603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2025타경100136 | 소재지: 서울특별시 관악구 양녕로6길 46, 6층603호 (봉천동,이룸뉴캐슬) | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 266,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100136 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100136 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 886-43 이룸뉴캐슬 6층603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 333,000,000원

토지면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

건물면적: 29.24㎡ (전용면적 추정, 약 8.85평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.82평) - 위반건축물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 장OO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 장OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 현재 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 파악하기 어렵습니다. 다만, 강제경매 개시 결정에 따라 매각이 진행되므로, 등기부등본 등을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 지역은 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 인근에 초등학교와 지하철역이 있어 주거 기능이 중심이 되는 상권으로 볼 수 있습니다. 서울대입구역을 중심으로 형성된 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

교육: "서울신봉초등학교"가 남측 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 건물정보

건물명: 이룸뉴캐슬 (사용승인일 2018.10.25)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층 건물 중 제6층 제603호입니다.

마감: 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 정비구역(중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획을 면밀히 확인하여 건축 및 개발 관련 제한사항을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본 건은 집합건축물대장상 위반건축물(주택과-7631(2020.02.10.))로 표기되어 있으며, 6.00㎡ (약 1.82평) 규모의 제시외 건물(패널주거)이 소재합니다. 이는 건축물대장상 위반사항으로, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적인 제재가 따를 수 있습니다. 제시외 건물은 감정가에 포함되어 평가되었으나, 명도 및 철거 관련 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

교육환경보호구역: 서울신봉초등학교 인근에 위치하며 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 동작교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2018년 완공된 비교적 신축인 이룸뉴캐슬 내 다세대주택으로, 서울신봉초등학교와 서울대입구역을 모두 이용할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 역세권 프리미엄과 초등학교 인접이라는 장점이 결합된 주거 상품입니다.

하지만, 가장 큰 걸림돌은 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재 사항입니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 과정에서의 분쟁 소지가 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 내부 상태가 양호하여 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

핵심 역세권: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하여 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

초품아 입지: 서울신봉초등학교가 인접하여 어린 자녀를 둔 세대의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 가능성: 봉천동 일대가 '중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업' 구역에 포함되어 있어, 장기적인 지역 발전 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건물이 구체적으로 어떠한 영향을 받을지는 추가적인 검토가 필요합니다.

1.11. 주변 시설 조사

본 건 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 서울신봉초등학교와 주거단지가 인접해 있어 대체로 주거 환경이 양호한 지역으로 평가됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계