나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101412 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 '신대방역(2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2021.12.13)
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측 약 25미터, 동측 약 3미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101412 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2021년 12월 13일

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획

신림동 1568-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

신림동 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: OBIORASKYECARMENAZUKA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 09월 12일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 진초혜 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 04월 25일

확정일자: 2022년 03월 29일

배당신고일자: 2023년 06월 09일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (다만, 임차인 OBIORASKYECARMENAZUKA의 대항력 존재 가능성에 유의해야 합니다.)

3.3. 등기부현황 (말소기준권리: 2025-01-17 주택도시보증공사 강제경매)

* 1번 신탁말소 (위일종합건설주식회사)

* 2번 소유권이전 (박승준, 2022-04-25)

* 3번 주택임차권 (진초혜, 265,000,000원, 말소예정)

* 4번 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원, 말소기준)

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 진초혜의 보증금은 경매절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 업무시설 및 오피스텔 용도로 이용 중인 집합건물입니다. 2021년 12월에 사용승인된 14층 건물로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 총 120세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 지역 내 기본적인 상업 및 업무 기능이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 도보 가능한 거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 시설

신림고등학교가 인근에 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 혐오시설 등은 현재 확인되지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었음에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 OBIORASKYECARMENAZUKA의 존재입니다. 낙찰자가 임대차 관계를 직접 승계하거나 명도 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있으며, 이는 예상치 못한 금전적, 시간적 손실로 이어질 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경은 경매 진행 과정에서 채권자(HUG)와 관련된 조건이 일부 조정되었음을 의미합니다. 임차인 진초혜의 경우, HUG와의 확약서를 통해 보증금 반환 및 대항력 포기 관련 사항이 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 경매 서류에 명시된 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있음'에도 불구하고 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인의 존재는 명도 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크입니다. HUG 관련 임차인의 경우, 확약서 제출로 인해 낙찰자의 직접적인 부담은 줄어들 것으로 보입니다. 입지 조건은 준수하나, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 12월 사용승인)

* 지하철 2호선 신대방역 역세권 및 대중교통 이용 편리

* 서울 서남부 지역 내 주거 및 업무 시설 수요 고려

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 기회 (시장 조사 선행 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 258,000,000원입니다. 제공된 정보와 일반적인 오피스텔 시세 분석에 따르면, 해당 물건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이는 입찰가 산정에 있어 큰 할인 요인이 될 수 있습니다.

일반적으로 유사 면적/위치의 신림동 오피스텔 시세를 고려할 때, 260,000,000원에서 280,000,000원 사이의 가격대가 형성될 수 있습니다.

하지만, 본 물건의 경우 명도 관련 예상 비용 및 기간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원이지만, 임차인 명도 관련 불확실성이 크므로, 보수적으로 접근 시 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 255,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 및 임차인 명도 가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.