나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101412 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101412 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경101412
• 주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층701호 (신림동,더위일관악파크뷰)
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매11계 2025타경101412 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층701호 (신림동,더위일관악파크뷰) | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 67,634,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경101412 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101412 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적 (전용면적): 18.86㎡ (약 5.71평)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재

주의사항: 별도 기재 없음

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 '신대방역(2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제701호 (사용승인일: 2021.12.13). 외벽: 대리석 및 석재타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

- 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 대상 토지 서측 약 25미터, 동측 약 3미터 포장도로와 각각 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

신림동 1568-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

신림동 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 '미상'임.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하고 있으며, "신림고등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서울의 주요 교통축 중 하나인 남부순환로 접근성이 좋고, 향후 난곡선 개통 시 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 선순위 임차권이 존재하므로, 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중요한 권리 관계가 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 권리 여부 및 대항력 유무 등을 반드시 상세히 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 가능성이 있으므로 철저한 분석이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신림동은 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 특히, 해당 물건은 '난곡사거리지구중심' 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 지구단위계획 변경을 통해 업무시설 및 지식산업센터 건립이 가능해지면서 일자리 창출과 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 속해 있어 다양한 용도의 건축이 가능하며, 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건은 2021년 12월 13일에 사용 승인된 신축 오피스텔 건물에 속해 있습니다. 전용면적 18.86㎡ (약 5.71평)으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 소형 오피스텔입니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 신림고등학교, 버스정류장, 신대방역(2호선) 등이 인접해 있어 교육, 교통, 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하거나 이로 인한 명도 문제에 직면할 수 있습니다. 따라서 임차인의 계약 내용, 대항력 유무, 배당 요구 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 제한사항이 있으므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 현재까지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 지역의 개발 계획 및 인근 시설 변동 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 난곡사거리 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 선순위 임차권이라는 명확한 권리적 부담이 존재하므로, 철저한 권리분석 없이는 위험 부담이 클 수 있습니다. 투자를 고려하신다면, 임차권 관련 명확한 사실관계 확인과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 : 2021년 사용승인으로 비교적 새 건물입니다.

* 우수한 입지 : 신대방역(2호선) 인근 및 주요 교통축 접근성, 신림고등학교 인접.

* 개발 호재 : 난곡사거리지구중심 지구단위계획 구역 내 위치하여 향후 발전 가능성.

* 소형 면적 : 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자에 적합한 전용면적.

* 정상적인 지역 환경 : 검색 결과, 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계