나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125004 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125004 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경125004 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 19-21, 제3층 제303호 (화곡동, 엘케이드림빌) | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 127,795,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 제목

2024타경125004 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경125004 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 312,000,000원

토지면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

건물면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 11월 30일

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 약 10~12분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 임차인 관련 특별한 조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 권리가 없음을 시사할 수 있으나, 세부적인 임차 관계 및 보증금 반환 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하나, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 상업시설 밀집 지역이 있어 생동감 있는 상권을 형성하고 있습니다. 도보 거리에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

가까운 거리에 서울월정초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

이 지역은 "도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역" 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 등이 지정되어 있어 항공기 소음이나 군사 활동과 관련된 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 강서구 지역의 경우 건설폐기물 처리장, 서남물재생센터, 열병합발전소 건설 등 과거 기피 시설 관련 이슈가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차 관련 조건입니다. 임차인이 보증금 반환청구권을 포기해야 하는 조건으로 매각됨에 따라, 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

도시형생활주택으로 2021년 사용승인이 된 신축 건물이나, 공항 및 군사 시설 보호구역 등으로 인해 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성을 고려해야 합니다.

해당 지역은 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 용도 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히 서울월정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 인수 부담이 없다는 긍정적 측면과 함께, 임차인과의 관계 및 법적 이슈 발생 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 다양한 도시계획 제한사항을 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 최신 건물(2021년 준공)이라는 점과 입지적 편의성이 장점입니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 권리 인수 부담이 적다는 점에서 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 검토한 후, 세부적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계