나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128867 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제9층 제902호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128867 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제9층 제902호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2024타경128867 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제9층 제902호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 119,194,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경128867 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128867 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제9층 제902호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평) (전용면적 기준, 공급면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 12월 3일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제9층 제902호

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 해당 임차인들의 잔여 보증금에 대한 인수 의무는 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 2호선과 5호선의 환승역으로, 유동인구가 풍부한 역세권 상권입니다. 지역밀착형 상권과 역세권 업종이 공존하며, 특히 여성 소비자 대상 업종의 전망이 밝은 것으로 분석됩니다. 상권 내에는 다양한 근린생활시설, 프랜차이즈 매장, 그리고 재래시장(까치산 시장)이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변 지역의 도시계획에 따라 향후 개발 및 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 다양한 편의시설과 주거시설이 밀집해 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 까치산역을 중심으로 한 상업지역에 속해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이지만, 계약 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 권리분석을 재확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 진입표면구역)에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다. 주변 지역의 재개발 또는 도시계획 변경 여부도 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권(2, 5호선)인 까치산역 인근에 위치하여 입지적 장점이 우수하며, 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔이라는 점이 긍정적입니다. 임차보증금 관련 특수 매각 조건으로 인해 인수 부담이 최소화될 가능성이 높다는 점도 매력적입니다. 다만, 강서구 화곡동 일대는 빌라 밀집 지역으로 공급 물량이 많은 편이며, 토지 이용 규제 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 더블 역세권 (2, 5호선 까치산역)의 편리한 교통 및 풍부한 유동인구.

2. 2020년 준공된 신축 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

3. 임차보증금 반환청구권 포기 조건으로 인한 낙찰자의 잠재적 인수 부담 감소 가능성.

4. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

5. 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계