나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87269 [1] 경기도 연천군 청산면 대전리 683 공장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2024.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 대전리 소재 "청산대전일반산업단지" 내에 위치하며 주위는
는 자연취락, 산업단지, 공업나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건
은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서. 인접도로와 대체로 평탄하며 대부분 공업나지 및 일부 제시외 건부지
(철강제품 작업장, 사무실, 창고 등)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역(청산도시지역경계), 일반공업지여그 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역,
일반산업단지.

제시목록 외의 물건

본건 토지 남측 일부에는지적 및 건물개황도 및 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 건물인
철골조 강판지붕 단층 작업장 약 630㎡(기호 ㉠) 및 벽체이용 및 파이프조 강판지붕 단층
기계실 약 44.2㎡(기호 ㉡), 경량판넬조 판넬지붕 단층 사무실 약 21.6㎡(기호 ㉢) 및
철골조 강판지붕 단층 창고 약 52.2㎡(기호 ㉣)가 소재하고 이동가능한 컨테이너 3개동
(3m×6m : 2동, 3m×5m : 1동)과 FRP 구조의 간이화장실 2조(약 1.0㎡)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87269 (1)

소재지: 경기도 연천군 청산면 대전리 683

용도: 공장용지

감정가: 490,415,760원

토지면적: 4983.90㎡ (약 1507.61평)

토지지분: 1495.17㎡ (약 452.30평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 연천군 청산면 대전리에 위치하며, "청산대전일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 자연취락, 산업단지, 공업나지 등이 혼재된 지역으로, 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성이 양호하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 토지는 부정형으로 인접 도로와 대체로 평탄하며, 현재는 대부분 공업나지로 이용 중이며 일부는 철강제품 작업장, 사무실, 창고 등으로 이용되는 제시외 건부지가 소재하고 있습니다. 물건 북서측으로는 폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지구, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 2023년 2월 2일 접수된 '강재홍'의 2번 임민자 지분가압류(70,000,000원)를 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용 확인이 필요합니다.

현재 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청산대전일반산업단지는 다양한 공장들이 밀집한 지역입니다. 주변에 자연취락과 공업나지가 혼재하고 있어 산업 활동과 지역 주민 생활이 공존하는 형태를 보입니다. 산업단지 내 입지 특성상 관련 업종과의 연계성이 있으며, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하여 주거 편의시설보다는 산업 활동에 초점이 맞춰져 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 연천군 청산면 지역은 일부 관광지(고대산자연휴양림, 재인폭포 등)와 접해 있어 자연환경을 즐길 수 있는 여지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분만을 매각하는 물건으로, 매각 후 공유자와의 공동 소유 관계가 유지됩니다. 향후 토지 이용 및 처분 시 공유자와의 협의가 필수적이며, 분할이나 매수 등 복잡한 과정이 수반될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 우선매수 신고권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한한다는 주의사항이 있습니다.

* 미등기 제시외 건물 존재: 감정평가서상 토지 외에 철골조 강판지붕 단층 작업장(약 630㎡), 파이프조 강판지붕 단층 기계실(약 44.2㎡), 경량판넬조 판넬지붕 단층 사무실(약 21.6㎡), 철골조 강판지붕 단층 창고(약 52.2㎡), 이동 가능한 컨테이너 3개동, FRP 구조의 간이화장실 2조가 소재하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 제시외 건물은 건축물대장에 등재되어 있지 않은 미등기 건물일 가능성이 높으며, 이는 철거 또는 양성화 등 추가적인 비용과 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자나 미정산 임대차 관계가 있을 경우 추가적인 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 환경 규제 및 민원: 청산대전일반산업단지 내에는 염색공장, SRF(고형연료) 열병합 발전소 등이 운영되고 있으며, 이로 인해 주민 건강 및 환경 문제에 대한 민원이 제기되고 있는 상황입니다. 해당 지역의 환경 문제 및 관련 규제 변화 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 미소멸 권리: 등기부등본상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 청산면에 위치한 공장용지 지분 매각 건입니다. 산업단지 내 입지로 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있으나, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수 신고 가능성, 미등기 제시외 건물 존재, 그리고 주변 산업단지에서 발생하는 환경 문제 및 민원 발생 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 제시외 건물의 현황을 파악하고, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 지역 내 환경 이슈와 관련 규제 동향을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 청산대전일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 산업단지 자체의 발전 가능성 및 주변 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 490,415,760원입니다. 그러나 본건은 토지 일부 지분만 매각되는 점, 공유자의 우선매수 신고 가능성, 미등기 제시외 건물의 처리 문제, 그리고 주변 지역의 환경 민원 이슈 등을 고려할 때, 감정가 전액보다는 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 인수되는 보증금이 0원임을 감안하더라도, 지분 매각으로 인한 불확실성과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 공유자와의 협상 가능성, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.