나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90043 [1] 경기도 의정부시 의정부동 440-11 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 공동주택(다세대주택, 연립주택), 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 경사 스라브지붕 4층 중 지하층 비01호로서
사용승인일;1992.08.07
외벽;치장벽돌 쌓기 등
내벽:벽지도배, 타일붙임
창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 별첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 노폭 약 3미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특별용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호 구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경90043 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 440-11 제지하층 제비01호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 면적

토지면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

1.5. 감정가

113,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서쪽 인근에 위치하며, 부근은 공동주택(다세대주택, 연립주택) 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 특별용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)로부터 300m 이내(의정부2동성당)), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

박OO (강제경매 신청)

3.2. 말소기준권리

[갑8] 2024-02-13 (가압류, 박재현 신청, 110,000,000원)

3.3. 말소예정 권리

[갑8] 가압류, [갑9] 강제경매개시결정 (매각으로 소멸)

3.4. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

*: 박재현

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-11

확정일자: 2021-10-13

배당신고일자: 2024-11-25

대항력: 있음

비고: 임차인 박재현은 본 건의 채권자(박재현)와 동일인으로 보이며, 말소기준권리인 가압류(2024-02-13)보다 선순위의 전입일자(2022-01-11) 및 확정일자(2021-10-13)를 가지고 있어 대항력이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 전액 변제받아야 합니다. 본 건의 경우, 경매 신청인과 동일인이자 말소기준권리 설정자이므로 배당을 통한 보증금 회수가 예상됩니다. 다만, 최종 배당표 확정 시까지는 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 위치한 의정부동 일대는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 주변의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 의정부동 404-13, 삼양연립 (1984년식, 67.76㎡): 16,500만원 (평당 약 805만원)

* 의정부동 556-17, 한솔빌라(나동) (2002년식, 41㎡): 9,800만원 (평당 약 790만원)

* 의정부동 440-49, 한솔빌라8차 (2001년식, 44.81㎡): 10,500만원 (평당 약 778만원)

본 건의 건물면적(51.27㎡, 약 15.51평)을 기준으로 산정 시, 평당 약 778만원 ~ 805만원의 시세가 형성되어 있으며, 이는 대략 120,000,000원 ~ 123,100,000원 수준으로 추정됩니다.

제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여 상세한 전월세 시세 분석에는 한계가 있습니다.

4.3. 입지 프리미엄

의정부역 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

의정부역을 중심으로 한 상업시설, 금융기관, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (별도 현장 확인 권장)

5.2. 교통

1호선 의정부역을 도보로 이용 가능하며, 인근 다수의 시내버스 노선을 통해 지역 내 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 제한적인 검색 결과로는 본 건 인근에 위치한 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마사지 업소, 호텔, 노래방 등의 유흥 및 숙박 시설이 주변에 일부 검색되었습니다. (2, 3, 4, 6)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박재현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본 건에서는 경매 신청인과 동일인이자 말소기준권리 설정자이므로 배당을 통한 회수가 예상되나, 최종 배당표 확정 전까지는 주의가 필요합니다.

6.2. 미소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 권리의 존부 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 노후화

본건 건물은 1992년 8월 7일에 사용승인되어 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링을 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 의정부역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가 수준이 적정한 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 박재현의 보증금 문제입니다. 임차인이 경매 신청인이자 말소기준권리 설정자로서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높지만, 만약 배당에서 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 0원으로 기재된 점은 긍정적이나, 최종 배당 결과 확인이 필수입니다.)

또한, 1992년 사용승인된 건물로 노후화에 따른 관리 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 의정부역을 도보로 이용 가능한 핵심 입지에 위치하여 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 매수 기회

주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때, 임차인 관련 리스크만 해결된다면 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 활발한 거래 동향

최근 주변 다세대 및 연립주택의 매매 사례가 있어, 향후 매각 시 환금성 측면에서도 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

113,000,000원

9.2. 주변 시세

약 120,000,000원 ~ 125,000,000원

9.3. 권리 분석 고려사항

대항력 있는 임차인(박재현)의 보증금 110,000,000원은 배당을 통해 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 0원).

9.4. 산정 범위

본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크가 해소된다는 전제 하에, 주변 시세 하단(약 120,000,000원)에서 약 5~10% 정도의 안전 마진을 확보하는 수준으로 제안합니다.

9.5. 최종 제안

115,000,000원 ~ 120,000,000원

주의사항: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 최종 배당 결과 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.