나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89722 [1] 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부성모병원" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 병원 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 49.68㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 진입로를 통하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2020-04-27)(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대
보호구역(예린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경89722 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 31.07㎡ (약 9.39평)

건물면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 201호

준공연도: 2012년

입찰보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 금오동 "의정부성모병원" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 병원 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로: 본건 단지 북측 진입로를 통하여 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(예린유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 임차인 현황 참조)

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-07-17, 갑4)

임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-14

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 인수, 재매각 물건

주택임차권 등기: 을5, 접수 2023-07-27, 권리금액 145,000,000원, 말소: 인수.

권리분석 요약:

본 건은 채권자 주택도시보증공사(등기부채권 총액 1,345,000,000원)에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023-07-17)보다 앞서는 임차인 진 이 존재합니다.

임차인 진 은 전입일자(2021-06-30)와 확정일자(2021-06-14)를 모두 확보하여 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금 145,000,000원을 인수해야 합니다.

임차인 진 은 2021년 6월 30일 전입하여 해당 주택에 거주 중이며, 보증금 145,000,000원에 대한 선순위 권리를 가지고 있습니다.

채권자 주OOOOOOO(정확한 채권자 명칭은 사건번호로 조회 필요)가 경매를 신청하였으며, 임차인의 배당신고일자는 2023년 7월 27일입니다. 임차인이 배당받기 어려운 상황으로 보입니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 145,000,000원을 인수하여 명도 절차를 진행해야 하며, 이는 총 투자 비용에 포함됩니다.

4. 상권분석

주변시설: 의정부성모병원, 각종 근린생활시설, 병원, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

상권 특성: 병원 및 관공서 이용객을 배후로 하는 지역 상권과 주거 지역이 복합된 형태를 띕니다.

물건과의 관계: 주거용 건물로서 주변 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 용이합니다.

5. 생활정보

교통: 인근 노선버스 정류장 이용이 편리하며, 시내외 이동이 비교적 수월합니다.

편의시설: 의정부성모병원 등 의료 시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하고 있습니다.

교육시설: 상대보호구역(예린유치원)으로 지정된 지역이나, 직접적인 학교와의 거리는 확인이 필요합니다.

주거환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 제공하는 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 145,000,000원 인수 의무가 발생하며, 이는 낙찰자의 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다. 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협상이 중요합니다.

재매각 물건: 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 않거나 무효 처리된 사유가 있을 수 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로, 자금 계획 시 유의해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건지와 인근 지역에서 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 금오파크빌 2동 2층 201호 다세대주택입니다. 의정부성모병원 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 자리하고 있으며, 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 145,000,000원)의 존재로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 합니다. 이는 투자 비용 증가 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

시장 가치 대비 낮은 입찰가: 대항력 있는 임차인 부담을 고려하여, 보수적으로 접근 시 합리적인 가격으로 소유권 취득 기회를 노릴 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 의정부성모병원 등 배후 수요가 있는 지역에 위치하여 향후 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

입지 조건: 병원 및 관공서, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 145,000,000원)을 승계해야 하는 조건으로 인해, 실질적인 낙찰자 부담액이 증가합니다.

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 물건의 면적(49.68㎡)과 준공 연도(2012년)를 고려할 때, 소유권 자체의 시장 가치는 약 90,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다. (이는 인수되는 임차인 보증금을 제외한 순수 부동산 가치입니다.)

재매각 물건이라는 점과 선순위 임차인 부담을 감안하여, 보수적인 관점에서 시장 가치 하단부 및 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

추가 고려 사항:

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 근거한 것이며, 실제 최저매각가격, 현장 조사 결과, 법원 매각 조건 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

또한, 총 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수하는 임차인 보증금 145,000,000원' + 명도 비용 + 기타 부대 비용을 모두 합산하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.