나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92544 [1] 경기도 의정부시 가능동 638-9 파로스캐슬 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부여자고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생할시설 등이 혼재하는 지역으로서 공공 및
편의시설 등이 근거리에 위치하는 등 제반 주변환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 중 3층 302호로서
외벽: 치장 벽돌 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔-다세대주택으로 이용중임(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 정방형 토지로서 다세대주택 및 업무시설(주거용 오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4필 일단의 토지로서 서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
상대보호구역(의정부여고), 상대보호구역(의정부여중), 과밀억제권역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 2 : 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부여고), 상대보호구역(의정부
여중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 3 : 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
상대보호구역(의정부여고), 상대보호구역(의정부여중), 과밀억제권역, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역.
기호 4 : 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(의정부여고),
상대보호구역(의정부여중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92544 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 638-9 파로스캐슬 302호

용도: 다세대주택 / 오피스텔

건물면적: 67.48㎡ (약 20.41평)

토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

감정가: 227,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각구분: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 가능동에 소재하며, "의정부여자고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 생활권입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 공공 및 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 여건이 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 샤시 창호를 사용하고 있습니다.

* 토지 이용: 4필 일단의 정방형 토지로, 다세대주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이며, 소로(폭 8m-10m, 8m 미만)에 접합합니다. 또한, 의정부여자고등학교 및 의정부여자중학교의 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 18일자 경기신용보증재단의 가압류 (등기부등본상 갑10) 입니다.

* 본 경매 사건은 2025년 1월 2일자 채권자 이동민의 강제경매 (등기부등본상 갑17)로 인해 개시되었습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고 (성함: 고은비)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 10일

대항력: 있음

* 임차인: 이 (성함: 이동민)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 26일

배당신고일자: 2025년 01월 02일

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인 고 와 이 는 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 이들의 전입일자(각 2019.06.10, 2021.10.26)가 말소기준권리(2023.07.18)보다 앞서므로, 원칙적으로는 해당 임차인들의 보증금을 낙찰자가 인수하거나, 매각대금에서 우선 배당받아야 합니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 보고서 작성 시점까지는 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 배당 현황 및 법원 결정에 따라 예상치 못한 인수 의무가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 임차인 이 의 배당신고일자(2025.01.02)는 본 보고서 작성 시점(2026.04.20)보다 이전 날짜로 기재되어 있어, 데이터의 시점 또는 내용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 가능동 지역은 다세대주택과 오피스텔이 밀집된 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상주 인구를 기반으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

* "의정부여자고등학교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상업 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 유동인구 접근성이 확보될 수 있습니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 상권으로서, 배후 수요를 기반으로 한 임대업 또는 소규모 창업에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 의정부여자고등학교, 의정부여자중학교가 인근에 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설을 근거리에서 이용할 수 있습니다.

* 교통: 다양한 시내 및 시외버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 고 (보증금 1천만원, 전입 2019.06.10) 및 임차인 이 (보증금 1억 8500만원, 전입 2021.10.26)는 대항력을 가지고 있습니다. 이들의 보증금 총액(1억 9500만원)이 감정가(2억 2700만원)에 비해 상당한 비중을 차지하므로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 현재까지의 법적 분석 결과일 뿐, 실제 낙찰 후 배당표 확정 시 변동될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 이 의 이중 지위 및 날짜 불일치: 임차인 이 는 보증금 1억 8500만원의 임차인이자, 본 경매 사건의 채권자(강제경매)이기도 합니다. 그의 배당신고일자(2025.01.02)가 보고서 작성일(2026.04.20)보다 과거 시점인데도 "말소" 처리되지 않은 점, 그리고 강제경매 개시 결정 자체(갑17)도 "말소" 처리된 점은 해당 사건의 진행 경과나 데이터의 정확성에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 도시계획상의 제한 사항이 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 부동산 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 가능동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 신축 연식(2018년식)과 양호한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 상품성은 있는 편입니다.

* 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 문제입니다. 총 보증금 1억 9500만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 참고하되, 실제로는 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 이 와 관련된 데이터의 불확실성은 권리 분석에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 법원 기록 확인 등을 통해 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년식)인 다세대주택으로, 최신 건축 트렌드와 내외부 마감이 적용되어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 의정부시 주요 지역으로의 접근성이 좋고, 교육 및 편의시설 이용이 편리하여 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 위험 요소를 성공적으로 관리(배당 절차 확인, 법적 검토 등)할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 물건의 건물 면적은 67.48㎡ (약 20.41평)이며, 감정가는 227,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 62.59㎡ (약 18.9평) 다세대주택 (베로니스)이 2026년 5월 1억 7,500만원에 거래되었습니다.

* 2021년식, 50.61㎡ (약 15.3평) 다세대주택 (아리띠애)이 2026년 5월 2억 1,900만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 면적(67.48㎡)이 비교적 넓고, 건물 연식(2018년식)이 최근 실거래 사례와 유사하거나 약간 오래된 수준이므로, 시장에서 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가(2억 2700만원)는 현재 시세 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 1억 9500만원입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보만으로는 낙찰 시 보증금 인수 의무가 없다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 입찰가 산정 시, 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액을 반드시 고려해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"임을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 시세 하단부에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최소 희망가: 감정가의 80% 수준인 약 181,600,000원

* 적정 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 본 범위 내에서 입찰가를 결정하되, 임차인 보증금 문제에 대한 최종적인 법적 검토와 배당 현황 확인을 통해 보수적으로 접근하시기를 강력히 권고합니다. 특히 임차인 이 와 관련된 데이터의 불확실성 해소가 우선되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.