나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91671 [1] 경기도 동두천시 지행동 253-2 101동 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 ""동두천외국어고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제
반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있는 바, 제반
교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 4층 401호로서,
외벽: 외장석재 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택_도시형생활주택)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-03-08)(접합), 가축사육제한구역(2016-12
-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

본건의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부확인이
불가능하여 인근 표준적인 설비, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성 되었으므로, 실제 이용상
태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고 바랍니다.

본건은 ‘건물개황도’와 같이 발코니 확장 등의 공부상 전유면적에 포함되지 아니하는 추가
면적 부분 등이 있는것로 확인되며, 업무진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경91671 부동산 강제경매 사건의 매각 대상입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 동두천시 지행동 253-2, 101동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층

사용승인일: 2021년 08월 30일

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

건물 면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 개요 (집합건물)

총괄표제부 기준 전체 대지 면적: 2276㎡

해당 동 건축 면적: 179.88㎡

해당 동 연면적: 656.16㎡

해당 동 세대수: 16세대

총 주차 대수: 28대 (세대당 약 0.7대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 동두천시 지행동에 소재하며, "동두천외국어고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요가 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2024년 04월 18일 접수된 계양세무서장의 압류(갑6)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다. (단, 2024년 12월 06일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)가 최신 등기이며, 이 경매로 인해 본건이 매각될 경우 모든 권리가 소멸될 수 있습니다. 일반적으로 최선순위 담보물권 또는 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준이 됩니다.)

등기부채권 총액: 141,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 문채림

* 보증금: 141,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 17일

* 확정일자: 2022년 05월 05일

* 배당신고일자: 2023년 12월 06일

* 대항력: 있음

권리 분석상 대항력 있는 임차인(문채림)이 존재하며, 전입일자(2022-05-17)가 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 법원 자료 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 법원에서 판단하고 있음을 시사합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮다고 판단되나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체는 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 동두천외국어고등학교가 있어 교육 관련 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 다소 있으나, 지역 내에서는 안정적인 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 동두천외국어고등학교가 인근에 있으며, 주변으로 다른 학교들도 소재하고 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역 지구: 도시지역, 자연녹지지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 내부 이용 상태 및 구조 확인이 불가능했습니다. 따라서 공부상 면적 및 현황과 실제 이용 상태가 상이할 수 있으며, 발코니 확장 등 공부상 면적 외 추가 면적이 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 법원에서는 인수 보증금 0원으로 예상하고 있으나, 혹시 모를 보증금 인수 부담 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받아 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축에 가까운 건축 연도를 가지고 있습니다. 그러나 내부 확인이 불가하고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 법원에서는 임차인 보증금 인수 금액이 0원으로 예상하고 있으나, 이에 대한 최종적인 확인 절차가 중요합니다. 현재 감정가 대비 시세가 높은 편으로 판단되어, 1차 경매 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 학교 인접 입지: 동두천외국어고등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가가 시세 대비 높은 것으로 추정되나, 향후 유찰을 통해 시세에 근접한 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2012년식 다세대주택 (55.24㎡)이 117,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 면적(35.83㎡)에 적용하면 약 76,000,000원 수준의 시세가 산정됩니다.

하지만 본 건은 2021년 준공으로 건축 연도가 상대적으로 최신이며, 동두천외국어고등학교 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 이러한 점을 감안하더라도, 현재 감정가 130,000,000원은 최근 거래 사례 및 면적 대비 높은 수준으로 평가됩니다.

대항력 있는 임차인(문채림)의 보증금 141,000,000원에 대해 법원은 배당으로 전액 해소될 것으로 예상(인수 보증금 합계: 0원)하고 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

그럼에도 불구하고, 현재 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 1차 경매에서 본 건이 낙찰될 가능성은 낮아 보입니다. 따라서 보수적인 접근을 권고하며, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현 시세를 고려하고, 감정가가 높다는 점을 반영하여, 1차 경매에서는 입찰을 보류하거나, 시세보다 현저히 낮은 가격인 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.