나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8355 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 423-4 바움채애월비동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 ""애월초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통사정 무난시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위슁글지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽: 제주석, 드라이비트 등,
창호: 새시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-01-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8355 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

물건 종류: 다세대주택

* 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 423-4 바움채애월비동 4층 402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위슁글지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방(보일러), 승강기 설비

* 감정가 및 면적

감정가: 183,000,000원

토지 면적: 48.87㎡ (약 14.8평)

건물 면적: 55.32㎡ (약 16.7평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 ""애월초등학교"" 남측 인근에 위치함.

주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반주택지대임.

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당함.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 보존: 2017-05-25 (정승호)

소유권 이전: 2017-05-30 (이수영)

근저당: 한국주택금융공사 (2023-02-20, 105,600,000원) - 말소기준권리

가압류: 제주신용보증재단 (2024-07-18, 40,950,000원) - 말소 예정

가압류: 신용보증기금 (2024-07-29, 16,733,195원) - 말소 예정

임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-06-30, 95,598,388원) - 말소 예정

등기부상 채권 합계 (말소기준권리 후순위): 163,283,195원

* 임차인 현황

임차인: 공

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-07

대항력: 없음

* 권리 분석 결과

본 건 경매는 한국주택금융공사의 근저당을 말소기준으로 진행되며, 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정임.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없음.

인수되는 보증금은 없음.

경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 주변 건물 정보 (JSON 분석)

2017년 준공된 다세대주택들이 밀집한 지역임.

인근 '나폴리움' (전용 64.75㎡)은 2026년 1월 200백만원에 매매됨.

인근 '애월아리움빌' (전용 66.6㎡)은 2026년 2월 180백만원에 매매됨.

인근 '대경엘리시아' (전용 45.915㎡)은 2026년 3월 250백만원에 매매됨.

* 시장 동향

최근 3개월간 인근 다세대주택들의 면적 및 층수에 따라 180백만원에서 250백만원까지 다양한 가격대에 매매 사례가 있음.

본 건의 감정가(183백만원)는 주변 시세 하단부에 위치하고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 편의시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

* 교육시설

애월초등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한

고도지구(20M 이하), 중로3류, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 하수처리구역 등 토지 이용에 대한 일부 제한사항이 존재함.

* 권리 관계

임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없음. (현황: 보증금/차임 0원, 대항력 없음)

* 기타 사항

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 진행 여부에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건은 개별적으로 경매 진행 중임.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 관계는 명확하여 경매로 인한 인수 부담이 거의 없음.

다만, 고도지구 등 일부 도시계획적 제한사항이 존재하며, 신축 건물임에도 불구하고 임대 현황이 파악되지 않아 명도 및 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

제주 관광지 인근의 투자 가치: 애월읍은 제주 내에서도 인기 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

합리적인 감정가: 최근 유사 물건 매매가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 실현 가능성이 있음.

권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 우려가 적음.

최신 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 수리비 등 초기 투자 비용이 적게 소요될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

주변 실거래가 범위: 180,000,000원 (전용 66.6㎡) ~ 250,000,000원 (전용 45.9㎡)

본 건의 전용 면적(약 16.7평)과 유사한 규모의 주변 물건(애월아리움빌, 전용 66.6㎡)이 180,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 183,000,000원은 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됨.

다만, 대경엘리시아(전용 45.9㎡)가 250,000,000원에 거래된 사례는 면적 대비 높은 가격으로, 특정 요인(층수, 향, 조망 등)이 가격에 영향을 미쳤을 수 있음.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크가 크지 않음을 감안할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성도 있음.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 범위를 고려하되, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 최적의 입찰가를 결정해야 함.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.