나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8274 [1] 제주특별자치도 제주시 회천동 2847 엔알누리3차 103동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 회천동 소재 ""서회천마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 기와지붕 4층 건물내 제4층 제401호 단위세대로서,
(사용승인일자 : 2017.01.31)
- 외벽 : 치장타일, 드라이비트 마감 등
- 창호 : PVC 샷시창 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 상부에 다락이 소재합니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8274 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOO (현 )

감정가: 205,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 제주특별자치도 제주시 회천동 2847 엔알누리3차 103동 4층 401호

용도: 다세대주택 (다락 포함)

감정평가서상 건물면적: 60.04㎡ (약 18.2평)

토지면적: 109.42㎡ (약 33.1평)

토지지분: 109.41666666666666㎡ (약 33.1평)

건물면적: 60.04㎡ (약 18.2평)

건물지분: 60.0392㎡ (약 18.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 회천동 소재 "서회천마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다. 또한, 본건 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을6 근저당권 (접수일자 2019-08-09, 현풍농업협동조합)

등기부채권 총액: 244,208,248원

낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김태하 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 10,000,000원 (참고: 통상적인 임대차 계약과는 다른 특이한 조건으로, 실제 계약 내용을 확인해야 할 수 있습니다.)

전입일자: 2024-01-10

확정일자: 2024-01-10

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 동일 건물인 엔알누리3차 103동 4층 401호의 전용면적 60.04㎡ (약 18.2평)에 해당하는 최근 매매 사례는 2026년 3월 13일 174,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건과 매우 유사한 조건의 거래로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다. 펠리시티2차의 경우, 전용면적 약 47㎡대의 거래 사례가 2026년 3월 158,000,000원, 2026년 6월 130,000,000원에 있었습니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

본건과 동일한 '엔알누리3차' 단지 내에서의 가장 직접적인 시세 정보는 2026년 3월 13일 거래된 174,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브위 기와지붕 4층 건물 내 4층 401호 단위세대입니다.

사용승인일자: 2017년 1월 31일

외벽: 치장타일, 드라이비트 마감 등

창호: PVC 샷시창 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 상부에 다락이 소재합니다.

설비내역: 기본 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변은 단독주택 및 공동주택, 점포 및 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 자료에서는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 제주도는 지역 특성상 환경시설(쓰레기 처리 시설 등)이 일부 존재할 수 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

본건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰자가 모든 권리를 인수하지 않고 소멸되므로 권리상 위험은 없는 안전한 물건입니다. 임차인 김태하씨는 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

6.2. 기타 리스크

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 혹시 모를 다른 임차인 존재 여부나 점유 관계의 복잡성을 확인하기 위해 현장 방문이 필수적입니다. (다만, 제공된 자료에는 김태하씨 외 다른 임차인 정보는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 회천동에 위치한 엔알누리3차 103동 4층 401호 다세대주택으로, 2017년 사용승인된 신축급 건물입니다. 전용면적 60.04㎡ (약 18.2평)에 다락 공간까지 포함되어 실사용 면적의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석상 낙찰자에게 인수되는 부담이 전혀 없어 매우 깔끔한 물건입니다. 최근 동일 건물 유사 면적 거래가 174,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 205,000,000원의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 시세보다 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도가 용이한 안전한 물건입니다.

* 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮고 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 다락 공간 포함으로 실제 공간 활용성이 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 물건의 전용면적은 60.04㎡ (약 18.2평)입니다. 가장 직접적인 시세 참고 자료는 동일 건물인 엔알누리3차 내 2026년 3월 13일 거래된 174,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 감정가는 205,000,000원이나, 최근 유사 면적 실거래가가 174,000,000원임을 고려하면 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가(174,000,000원)를 기준으로, 적정 낙찰률을 90~100%로 가정하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 답사, 추가적인 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.