나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8359 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 1060-1 대왕아파트 2층 204호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8359 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 1060-1 대왕아파트 2층 204호 아파트 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매4계 2025타경8359 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 1060-1 대왕아파트 2층 204호 | 감정가: 167,000,000원 | 최저가: 167,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2025타경8359)

2. 사건 개요 및 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경8359 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 제주특별자치도 제주시 노형동 1060-1 대왕아파트 2층 204호입니다. 본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 디OOOOOO입니다.

2.2. 감정평가 현황

본건의 감정가는 167,000,000원입니다. 건물면적은 59.70㎡이며, 토지는 별도 면적 기재 없이 집합건물의 대지권으로 건물과 함께 평가되었습니다. 해당 감정평가는 구분건물감정평가요항표에 따라 토지와 건물을 구분 평가하여 가격을 배분하였습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 입지조건

본건은 제주시 노형동 소재의 노형초등학교 북측 인근에 위치하며, 제주시 내에서도 선호도가 높은 핵심 주거지역에 해당합니다. 간선도로와 버스정류장 등이 인근에 위치하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 주거지로서의 편의성이 높습니다.

3.2. 상권분석

부근 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙한 주거 상권입니다. 주거밀집지역의 특성상 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 초등학교가 인접해 있어 학부모 수요가 높은 지역 특성을 가집니다.

3.3. 생활정보

주변에 노형초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 본건이 소재한 토지는 주상용 건부지로 이용 중인 가장형의 평탄한 토지이며, 북동측, 남동측, 북서측으로 각각 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 난방설비는 보일러에 의한 난방이며, 위생, 급·배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

3.4. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2층 204호입니다. 1998년 3월 26일에 사용승인된 건물로 연식이 있으나, 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 보일러 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석 및 리스크 점검

4.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 김OO의 채무로 인해 경매가 진행 중입니다. 매각 대상이 토지 및 건물의 일괄매각이므로 대지권이 미등기되거나 소유권이 분리되는 등의 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서를 통해 최종 확인이 필수입니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상 및 폐문부재입니다. 현장 조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였고 임대차 관계가 미상인 바, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 난항이 발생할 가능성이 높으므로, 철저한 명도 전략 수립이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상 고도지구(35M이하) 및 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증개축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 투자 포인트

본건은 제주도 내에서도 주거 선호도가 높은 노형동에 위치하며, 초등학교가 인접한 우수한 입지를 가지고 있습니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리의 안정성이 확보되어 있으며, 감정가 대비 시장가격을 고려하여 적절한 입찰가를 산정할 경우 안정적인 시세차익 및 주거 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 종합 의견

제주 노형동 핵심 주거지역에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지적인 메리트가 매우 높습니다. 다만, 미상인 임대차 관계 및 폐문부재로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 사전에 점유자를 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다. 입지적 우수성을 바탕으로 한 장기적인 주거 안정성 확보 또는 투자 목적으로 적합하다고 사료됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계