나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8344 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 ""제주중앙여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 공동주택 및 단독주택, 중·소규모점포 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 시가지내에 소재하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일자 : 2020.03.06.)
- 외벽 : 석재타일, 미장스톤붙임, 페인트 마감 등
- 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

(주거용)오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축
계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하
수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 제주지방법원 2025타경8344 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 3층 303호

용도: 오피스텔

토지 면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

토지 지분: 11.2763㎡ (약 3.41평)

건물 면적: 55.55㎡ (약 16.80평)

건물 지분: 55.55㎡ (약 16.80평)

건축물 사용승인일: 2020년 03월 06일

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 296,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도동 소재 "제주중앙여자중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 중소규모 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2024년 12월 09일에 접수된 주식회사 유진주택의 가압류(금 3,600,000,000원, 제주지방법원 2024카단14052)입니다. 이에 따라 본 경매 신청 사건을 포함한 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 또한 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도로 기재된 사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 강 (보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-02-15, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 있음)

* 본건의 강제경매는 위 임차인이 채권자로서 신청한 것입니다. 임차인은 보증금 180,000,000원을 회수하고자 하며, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인이 본건 경매의 신청 채권자인 점은 매우 주의 깊게 분석해야 할 사항입니다.

* 비록 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되더라도, 임차인의 명도 절차, 점유 기간, 명도 지연 등으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 기재되어 있으며, 총 등기부채권액은 4,115,512,000원입니다. 위 3.1에서 언급된 가압류가 말소기준권리로서, 매각으로 인해 채권의 대부분이 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 제주시 중심부에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다. 중소규모 점포들과 함께 업무시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 다양한 업종의 사무실 및 상가가 입점 가능한 지역입니다. 시가지 내 위치로 유동인구가 많고, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제주시 중심지에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 제주중앙여자중학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강 씨의 존재입니다. 비록 법원 명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 180,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 본 경매 자체를 신청한 채권자라는 점에서 명도 과정에서 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 점유 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 또는 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 제주 시내 중심부라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인이 경매 신청 채권자인 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되더라도 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 신축으로 건물 노후도가 낮음.

* 제주 시내 중심부의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 오피스텔로서의 기본적인 상품성 보유.

* 임차인 이슈가 원만히 해결될 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 296,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 살펴보면, 유사 면적(55.55㎡~55.79㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 270,000,000원, 2024년 10월 315,000,000원(3층, 55.79㎡)에 거래되었습니다. 본 건은 3층으로 315,000,000원 거래 사례와 면적 및 층수가 유사하지만, 감정가는 296,000,000원으로 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 해당 임차인이 경매 신청 채권자인 점을 고려할 때, 법적 리스크 및 명도 과정에서의 불확실성을 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 바탕으로 하되, 명도 관련 예상 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 현재 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이를 제안합니다. 특히 250,000,000원 수준은 보수적인 접근이며, 270,000,000원 이상으로 응찰 시에는 임차인 관련 리스크를 충분히 감수한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.