나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1474 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 35-114 더 도무스 2차 201동 1,2층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 연동 소재 ""제주도립미술관"" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 목장용지, 임야, 타운하우스, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 구분건물 중 제1,2층 제104호로서,
외벽: 스타코 마감 등,
창호: PVC새시창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약7미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1474 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 35-114 더 도무스 2차 201동 1,2층104호

용도: 연립주택

감정가: 529,000,000원

토지면적: 176.20㎡ (약 53.3평)

건물면적: 63.61㎡ (약 19.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부등본 상 근저당권자)

건축년도: 2017년 (등기부등본 상 소유권 이전일 기준. 건축물대장상 준공일은 2015년)

총층수: 3층 중 1, 2층 (본건)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 제주도립미술관 남서측 원거리에 위치합니다.

주변 환경: 주변에는 목장용지, 임야, 타운하우스, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 2일 접수된 수협은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없음.

세부사항:

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권(을2), 가압류(갑6, 갑7) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리에 대한 등기 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본 물건지는 주로 주거 지역으로 형성되어 있어, 주변에 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

상권 특성: 자연환경과 주거지가 혼합된 지역으로, 조용한 생활 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: (주거지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

문화시설: 제주도립미술관이 근거리에 위치하여 문화생활을 누릴 수 있습니다.

기타: (교육, 의료 등 상세 생활 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 4-2등급 (저촉)

* 생태계보전지구 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

* 초지

이러한 다양한 보전 지구 및 제한 구역 지정으로 인해 향후 건축 행위, 토지 이용, 재건축 또는 증축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금은 인수할 금액이 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의가 필요합니다.

제시외 건물: 토지 제시외 면적이 0.00㎡으로, 별도의 무단 점유 건축물이나 시설물은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 해안동에 위치한 더 도무스 2차 단지 내 연립주택으로, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 해당 토지가 여러 환경 보전 지구에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있다는 점과, 임대차 관계가 불확실하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다. 제주도의 자연환경과 어우러진 조용한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

제주 지역 부동산 시장의 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

2017년 준공의 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

제주도립미술관 등 문화시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 529,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 단지로 추정되는 '라산푸르니'(2017년 준공, 72.58㎡)가 2026년 6월 18일 305,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건(63.61㎡) 대비 면적이 넓음에도 불구하고 감정가 대비 현저히 낮은 가격입니다.

* 인근 단지인 '더도무스인제주(은하수빌라)'(2017년 준공, 85.74㎡)는 2026년 3월 3일 480,000,000원에 거래되었습니다.

* '화이트디어해안3'(2018년 준공, 169.33㎡)는 2026년 3월 10일 650,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석 종합:

본건의 면적(63.61㎡)과 감정가(529,000,000원)를 고려할 때, 주변 실거래가와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 특히 '라산푸르니'의 거래가는 본 건의 감정가보다 매우 낮습니다. '더도무스인제주'의 사례를 통해 역산하면, 본 건의 가치는 약 355,000,000원 (480,000,000원 * 63.61㎡ / 85.74㎡) 수준으로 추정되나, 이는 실제 경매 시장에서의 낙찰가와 다를 수 있습니다.

종합적인 판단:

감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되며, 따라서 감정가보다는 실거래가를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. '더도무스인제주'의 실거래가 수준을 참고하여, 경매 할인율 및 시장 상황을 감안하면 420,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.