나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8349 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 226 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 소재 ""신평리마을회관"" 남서측 근거리에
위치하는 토지이고, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 본건 남측 인접토지의 콘크리트포장 진입로를 경유하여 진출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국
제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단되는 바, 해당관청에
재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건및물건개요

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8349 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 매각대상: 토지매각

* 감정가: 239,610,000원

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1.2. 물건상세정보

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* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 226

* 용도: 전 (농지)

* 토지면적: 3423.00㎡ (약 1,035.5평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

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2.1. 소재지및주위환경

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* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 소재 "신평리마을회관" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위는 전(밭), 과수원, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

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2.2. 교통및접근성

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* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 지적도상 맹지이나, 남측 인접 토지의 콘크리트 포장 진입로를 경유하여 진출입이 가능합니다.

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2.3. 토지상태및형태

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* 본건은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

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2.4. 토지이용계획및제한사항

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* 본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한, 전부 제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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* 소유권이전: 강성보 (1977-03-24), 강진용 (2018-05-30, 증여)

* 근저당권: 제주감귤농업협동조합 (2024-04-12, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 제주감귤농업협동조합 (2024-04-12) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-04-17, 7,621,168원) - 말소

* 임의경매: 제주감귤농업협동조합 (2025-06-27, 100,000,000원) - 말소

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3.2. 말소기준권리및인수되는권리

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* 말소기준권리는 2024년 4월 12일 접수된 제주감귤농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부상 을구(을2, 을3)와 갑구(갑9, 갑10)의 권리들은 모두 말소 처리되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

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3.3. 임차인현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 등기부 또는 현황 조사서에 기재된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역특성

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* 본건은 서귀포시 대정읍 신평리의 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있어, 조용하고 한적한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근의 신도1리는 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 노후주택 정비, 안전확보, 생활 인프라 개선 등의 사업이 예정되어 있어 지역 환경 개선이 기대됩니다.

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4.2. 상업시설현황

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* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 보입니다.

* 검색 결과, 인근 모슬포항 주변에 식당, 편의점 등이 위치하며, 대정읍 내에는 카페, 제과점 등도 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변편의시설

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* 차량으로 이동 시, 모슬포항 인근에 마트, 편의점(CU 등), 식당가 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용 시, 근거리에 보조간선도로가 있어 버스 접근성도 보통 수준입니다.

* 역사 및 문화 관광지로는 송악산, 알뜨르 비행장, 추사관, 김정희 유배지 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

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5.2. 주거환경

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* 본건은 농경지 위주로 형성된 지역으로, 조용하고 쾌적한 전원생활에 적합한 환경입니다.

* 단독주택들이 산재해 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

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6.1. 농지취득관련필수조건

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* 본 물건은 지목이 '전'으로 농지에 해당하며, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

* 농지취득자격증명을 매각 허가일까지 제출하지 못할 경우, 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으니 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 관련 절차를 숙지해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급은 농지 소재지 관할 시·구·읍·면사무소에서 신청 가능하며, 농업경영계획서 또는 주말체험영농계획서 제출이 요구됩니다.

* 본건과 같이 맹지이거나 경작이 어렵다고 판단되는 경우, 또는 계획서 내용이 형식적일 경우 발급이 거부될 수 있습니다.

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6.2. 법규및규제

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* 본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한, 전부제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 법규 및 규제 대상 지역에 포함되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

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6.3. 접근성제약

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* 지적도상 맹지이며, 남측 인접 토지의 진입로를 이용해야 하므로 차량 접근 및 이용에 간헐적인 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

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본건은 제주 서귀포시 대정읍 신평리에 위치한 전(밭)으로, 농업 목적 또는 주말체험영농 목적으로 토지를 취득하려는 자에게 적합할 수 있습니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 조용한 농촌 환경입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 효력이 발생하지 않고 매수 보증금을 몰수당할 위험이 있다는 점입니다. 또한, 맹지라는 점과 생산관리지역, 가축사육제한구역, 환경 관련 보호구역 등 여러 규제가 적용된다는 점을 고려해야 합니다. 인근 지역(신도1리)이 취약지역 생활여건 개조사업 대상으로 선정되어 향후 환경 개선이 기대되는 부분도 있습니다.

8. 투자포인트

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* 제주도의 지속적인 가치 상승 잠재력: 제주도는 관광 및 생활 인프라 발달로 꾸준한 토지 가치 상승세를 보여왔습니다.

* 농업 또는 전원생활 목적 실거주: 본건은 농지로 이용 가능하며, 조용한 농촌 환경 속에서 전원생활을 영위하고자 하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 개발 사업으로 인한 환경 개선 기대: 인근 신도1리의 생활여건 개조사업 추진으로 지역 인프라 개선이 예상됩니다.

9. 예상입찰가

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제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 239,610,000원이지만, 실제 경매 시 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 참여자들의 관심도, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성 및 실제 농지 이용 계획의 구체성 등이 종합적으로 고려되어야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.