나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8331 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1352 디자인타운 3층 310호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 남서측 인근에 위치하고 주위는 학교시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건내 제3층 제310호로서,(사용승인일자: 2017.12.12) 외 벽 : 타일, 제주석타일 및 징크판넬 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'도시형생활주택(단지형연립)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 서측 및 남측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉) ㆍ 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8331 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1352 디자인타운 3층 310호

건물 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건축 연도: 2017년 12월 12일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제310호

전용면적: 85.32㎡ (약 25.81평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

토지 지분: 51.906㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 공동주택 부지

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주위는 학교시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍 소재지 내 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 인접 도로상태

지적도상 서측 및 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 말소기준권리는 신평새마을금고의 근저당권(을1, 2021-09-08 접수, 157,300,000원)입니다. [cite: REGISTRATION_SUMMARY]

이 외 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. [cite: REGISTRATION_SUMMARY]

총 등기부 채권액은 287,300,000원입니다. [cite: REGISTRATION_SUMMARY]

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(고경식)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. [cite: TENANT_INFO]

전입일자는 2021년 9월 8일, 확정일자는 2021년 8월 19일입니다. [cite: TENANT_INFO]

해당 임차인은 대항력이 없습니다. [cite: TENANT_INFO]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 전액(130,000,000원)이 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

대상 물건이 속한 남원읍 지역은 제주도의 동남부 생활권으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

동일 단지 '디자인타운' 내 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 5월, 2층, 전용면적 80.863㎡(약 24.46평) 연립주택이 190,000,000원에 거래되었습니다. [cite: SALE_JSON_1, SALE_JSON_4]

* 2026년 7월, 5층, 전용면적 58.703㎡(약 17.76평) 연립주택이 186,000,000원에 거래되었습니다. [cite: SALE_JSON_3, SALE_JSON_7]

* 본건은 전용면적 85.32㎡(약 25.81평)으로, 최근 거래된 디자인타운 내 면적이 유사하거나 작은 물건들이 1억 8천만원대에서 1억 9천만원대에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 건축 연도 2001년의 '남원반석타운' 2층, 전용면적 49.986㎡(약 15.12평)은 73,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 건축 연도 및 단지 규모 면에서 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite: SALE_JSON_2, SALE_JSON_5]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지형 연립주택으로 분류되며, 비교적 현대적인 건물(2017년 준공)입니다.

주위 환경이 양호하고 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 생활에 편리함이 있습니다.

5.2. 편의시설

* 남원초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 교육시설

* 남원초등학교가 가까이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 말소기준권리 외 다수 권리가 존재하나, 법원 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 미회수 위험은 없습니다.

6.2. 법적 제한

* 고도지구(20M이하), 지하수자원특별관리구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

6.3. 기타

* 중복사건으로 처리되어 있어, 관련 정보를 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 연립주택입니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 교육시설 접근성이 좋습니다. 등기부 상 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 정리될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 다만, 감정가(3억 4100만원) 대비 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래가 1억 9천만원대에 형성되어 있어 시세 조사가 면밀히 필요합니다. 고도지구 등 일부 법적 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축(2017년)된 현대적인 주거 시설입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명확한 투자 금액 산정이 가능합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 낮을 가능성이 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 85.32㎡(약 25.81평)의 연립주택으로, 동일 단지 '디자인타운'의 최근 매매 사례(전용면적 80.863㎡, 2층 190,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 341,000,000원이지만, 최근 실거래가를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 210,000,000원 으로 제안합니다. (면적, 층수, 단지 내 유사 거래가격을 종합적으로 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.