나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8313 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2930-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 남서측 근거리에 위치하며
, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,4): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지임.
일련번호(3,5): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(6): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 과수원임.
일련번호(7): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1,4): 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로 및 남측으로 폭 약 4m 내외의
콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호(3,5,6,7): 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,4)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하
수처리구역<하수도법>임.
-일련번호(3,5,6,7)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(6): 공부상 지목이 '전'이나 현황 '전 및 일부 과수원'임.
일련번호(7): 공부상 지목이 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(3,5,6,7)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의
재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
<사용승인일: 2013.09.11>
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 에폭시페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 창고 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8313 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2930-1

건물용도: 제2종근린생활시설

감정가: 386,900,000원

토지 면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

건물 면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

부속건물(창고) 면적: 1.40㎡

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부

주요 특징: 공동담보, 제시외 창고 포함

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 남서측 근거리.

주위 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 해당 토지는 동측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로 및 남측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. (일부 토지)

토지이용계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. (일부 토지)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 21일 설정된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을10)입니다.

인수되는 권리: 해당 물건의 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권: 고석훈, 고상익

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준), 느티나무제사차유한회사

* 가압류: 우리금융캐피탈

* 임의경매: 엠씨아이대부

* 압류: 국민건강보험공단

총 채권액 (등기부채권 총액): 963,894,076원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 상권은 비교적 발달되어 있습니다.

활용 가능성: 제2종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 향후 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

개발 제한: 본 물건은 생산녹지지역으로 지정되어 있어, 건폐율, 용적률 등 건축 및 개발 행위에 대한 제한사항을 사전에 확인해야 합니다.

사업 관련: 본 물건의 토지 중 일부(목록 4)는 제주시에서 시행하는 '당동선 농어촌도로 정비사업'에 편입될 예정이므로, 향후 토지 이용 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

주거/근린 환경: 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

건물 상태: 2013년 9월 11일 사용 승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 창고(1.40㎡)도 포함되어 평가되었습니다.

건물 내부: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했으므로, 실제 상태와 하자 여부 등을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 생산녹지지역으로 지정되어 있어, 신규 건축이나 증축 등 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다.

도로 편입 토지: 목록 4 토지가 농어촌도로 정비사업에 편입될 예정이므로, 토지 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

건물 현황 파악 불가: 감정평가 현장 조사 시 건물 내부 확인이 어려웠던 점은 향후 명도 및 사용 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

농지 취득 자격: 본건 토지 중 일부(목록 3, 5, 6, 7)는 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 해당 관청에 대한 재확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 해당 경매 물건은 공동담보로 진행되는 건이며, 채권 총액이 9억 6천만원이 넘는 규모이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 비닐하우스: 물건명세서에 의하면, 매각에서 제외되는 파이프조 비닐하우스 약 225㎡가 목록 1 토지 및 인접 토지(물건 2의 목록 3 토지) 양 지상에 소재하고 있습니다. 이는 본 건 토지의 일부를 점유하고 있거나 인접하여 존재하므로, 경계 및 활용에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 하귀2리에 위치한 제2종근린생활시설 건물과 그에 부속된 토지 일괄 매각 건입니다.

교통 접근성이 양호하고 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 본 물건은 생산녹지지역으로 개발 행위에 제한이 있으며, 토지 일부가 도로 정비 사업에 편입될 예정인 점은 향후 가치 상승을 제한할 수 있는 요인입니다.

또한, 감정평가 시 건물 내부 확인이 어려웠던 점, 일부 토지의 농지 취득 자격 증명 필요성 등은 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 할 사항입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액 규모가 크다는 점을 고려하여 경매 진행 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

제주 관광 산업의 지속적인 성장과 함께 애월읍 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

제2종근린생활시설로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

토지, 건물, 제시외 창고를 일괄 매각으로 취득하여 활용도를 높일 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 386,900,000원

인수 보증금: 0원

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 3억 8천만원대이나, 총 채권액이 9억 6천만원을 초과하는 점, 토지 일부의 도로 편입, 건물 내부 미확인, 생산녹지 지역이라는 점 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

향후 유찰될 경우 가격 하락분을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요하며, 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.