나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51690 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남서측 근거리에 위치하는
성호2차아파트 제210동 제14층 제1401호 구분건물(아파트)로서, 주변은 근린생활시설,
아파트단지, 학교, 점포 등이 소재하는 성숙된주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 14층 1401호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비,
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1)~4) 일단의 '아파트건부지'로서, 평지 내 사다리형 토지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동,서,남,북으로 도로에 접하며, 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건 번호: 순천지원 2025타경51690 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 14층 1401호

건물명: 성호2차아파트

용도: 아파트

동/호수: 210동 1401호

층수: 14층 (총 24층)

사용승인일: 2003년 11월 07일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지 지분: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물 면적 (전용 면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

아파트 총 면적 (일부 정보 기반 추정): 59.79㎡ (전용면적 기준)

1.4. 가치 정보

감정가: 64,000,000원 (6천 4백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 소유권 이전 및 등기 정보

소유권 이전:

* 2014년 04월 30일: 백성준

* 2020년 05월 28일: 주식회사올마이너 (매매금 70,000,000원)

등기부 채권 총액: 78,000,000원 (임차인 보증금)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, '광양중진초등학교' 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 점포 등이 밀집한 성숙된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 및 도로 접근성은 보통 수준입니다. 본건 단지는 동, 서, 남, 북으로 도로에 접하여 각 방향으로 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 광로2류(폭 50m~70m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역) 및 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장우준

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 22일

확정일자: 2022년 05월 19일

배당신고일자: 2023년 07월 11일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 78,000,000원 (물건명세서 참고)

* 임차인: 최윤기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 19일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았으나 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰자는 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 장우준의 주택임차권등기(2023.7.11.)가 있습니다. 배당에서 보증금 78,000,000원이 전액 배당되지 아니할 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 압류: 기흥세무서장 (2025년 04월 18일) - 말소 기준 권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 06월 25일) - 91,420,816원

4. 잠재적 리스크

4.1. 선순위 임차권 (장우준)

보증금 78,000,000원에 대한 대항력을 가진 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 산정에 중요한 고려사항입니다.

4.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로 파악됩니다. 추가적인 공동담보 물건의 현황 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 제한

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 학교 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 광양시 중동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집된 성숙된 주거 상권입니다. 지역 내 주거 수요가 안정적으로 형성되어 있으며, 초등학교가 인접하여 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 설비 및 소화전 설비 등이 마련되어 있습니다.

6.2. 교육 시설

단지 인근에 광양중진초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

6.3. 주차 시설

성호2차아파트는 총 2,650대(지상 3대, 지하 23대)의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 높은 편입니다. (전체 단지 기준)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 210동 1401호로서, 아파트 건물과 해당 토지를 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 감정가는 6천 4백만원이나, 선순위 임차인인 장우준 씨의 보증금 7천 8백만원이 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 확인되었습니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰자는 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근에 학교와 다양한 생활 편의시설이 갖춰진 주거 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교 인접으로 인한 학군 수요

* 최근 실거래가 확인 (59.79㎡ 기준 6,300만원 ~ 6,500만원)

* 단지 내 우수한 주차 시설

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원입니다.

권리분석 결과, 장우준 임차인의 보증금 78,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로 파악되었습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산할 경우 (64,000,000원 - 78,000,000원 = -14,000,000원)이 되어, 감정가 수준으로는 인수 부담을 고려할 때 손실이 예상됩니다.

낙찰자가 보증금 78,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 손실을 보지 않기 위한 최소 입찰가는 78,000,000원 이상이 되어야 합니다.

최근 실거래가(59.79㎡ 기준 6,300만원 ~ 6,500만원) 및 감정가(64,000,000원)를 고려하면, 본 건의 시장 가치는 6,000만원대 후반에서 7,000만원대 초반으로 판단됩니다.

하지만 인수 보증금 78,000,000원을 반드시 고려해야 하므로, 실질적인 예상 입찰가는 78,000,000원 이상으로 산정하는 것이 합리적입니다.

추가적인 권리관계 확인 및 배당표 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.