나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21053 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 558 미장대원칸타빌 102동 19층1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 “군산미장초등학교” 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건 내 제19층 제1906호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황
기호(가) : 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측과 북측, 서측으로 노폭 약 15미터 정도의 포장도로에 각각 접하며, 북측과 서측의 출입구를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대내역은 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21053 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 558 미장대원칸타빌 102동 19층1906호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 45.76㎡ (약 13.84평)

건물면적 (전용면적): 84.86㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군산원예농업협동조합 (근저당권자)

특이사항: 해당사항 없음

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 “군산미장초등학교” 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

건물 구조

철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 동측, 북측, 서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있으며, 북측 및 서측의 출입구를 통해 단지로 진입할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 23일 접수된 군산원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 240,000,000원) 입니다.

소멸되는 권리:

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다. 또한, 소유권이전 등기 이전의 소유권 보존 및 이전 등기들도 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 특이사항으로 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 본건 임대차 내역은 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 다만, 임대차 내역이 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 군산시 미장동 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 이는 일상생활에 필요한 편의시설 및 교육시설이 비교적 잘 갖추어져 있음을 시사합니다. 대규모 상업 지구는 아니지만, 지역 주민들을 위한 생활 상권으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 군산미장초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 내에는 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등)이 마련되어 있어 단지 내에서의 생활 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다. 총 805세대의 대단지로, 관리비 및 커뮤니티 시설 이용 등에서 효율성이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 부분은 임대차 내역이 미상이라는 점입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 현재 점유자가 누구인지, 어떠한 형태로 거주하고 있는지에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 감정평가액(310,000,000원)과 최근 실거래가(84.86㎡ 기준 265,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

군산시 미장동 소재 미장대원칸타빌 아파트 102동 1906호는 권리관계가 비교적 깨끗하고(말소기준권리 이후 모든 권리 소멸), 인근 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 아파트입니다. 대단지로서 기본적인 편의시설과 교육 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 감정가 대비 시세 하락 가능성은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없는 깨끗한 물건입니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 교육 환경이 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 최근 실거래가격을 고려 시, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.86㎡)의 아파트가 2026년 7월 21일에 265,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 비슷한 시기(2026년 7월 6일)에 인접 면적(74.91㎡)의 아파트가 23층에 269,000,000원에 거래된 바 있습니다.

감정가는 310,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 이를 하회하고 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었거나, 혹은 최근 거래가 일시적으로 낮게 형성되었을 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가(84.86㎡ 기준 265,000,000원)와 감정가(310,000,000원) 사이의 시세 차이를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

보수적으로 접근한다면, 최근 실거래가 수준인 270,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 만약 경매 개시 가격이 감정가보다 낮게 책정되거나, 유찰을 통해 가격이 추가로 하락한다면 이보다 낮은 가격대에서 취득할 기회를 노려볼 수 있습니다.

반면, 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준까지 입찰가가 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서, 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.