나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101625 [1] 부산광역시 북구 구포동 1197-1 팰리스하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '양덕초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선, 3호선 '덕천역' 및 시내버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일:2014.08.05)
외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구포동 1197-1 :제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101625 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1197-1 팰리스하우스 2층202호

신주소: 부산광역시 북구 모분재로7번가길 27 (구포동)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축승인일: 2014년 08월 05일

감정평가액: 97,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 12.58㎡ (약 3.81평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도로, 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 중 2층 202호

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '양덕초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선, 3호선 '덕천역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 27일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을6): 황용빈, 보증금 70,000,000원, 차임 55,000원. 2020년 02월 19일 전입, 2020년 02월 20일 확정. 본 임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, 등기사항 및 물건명세서에 '인수'로 명시되어 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 예정 권리:

* 북부산농업협동조합 근저당권 (을5)

* 황용빈 강제경매 개시 결정 (갑6)

* 신용보증기금 가압류 (갑7)

* 기타 권리사항: 집합건물 등기부 요약상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 이력 존재합니다.

* 총 채권액: 약 748,043,627원 (근저당, 가압류, 강제경매 채권액 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 55,000원

* 전입일자: 2020년 02월 19일

* 확정일자: 2020년 02월 20일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 임대관계에 대한 세부사항은 조사하지 못했으나, 대항력 있는 선순위 임차권으로 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.5. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 '덕천역'이 소재하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 확보 및 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 (2026년 7월) 거래된 유사 건물들의 면적당 가격은 약 70만 원 ~ 98만 원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(약 4.82평)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 3,380만 원 ~ 4,720만 원 수준으로 추정됩니다.

1.6. 생활정보

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 양덕초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, '덕천역' 주변 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 보증금은 본건의 감정가(97,000,000원) 및 추정 시세(약 41,000,000원) 대비 높은 수준으로, 인수 후 수익 확보에 부담이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(97,000,000원)과 유사 물건의 최근 거래 시세(약 41,000,000원) 간에 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가가 높게 책정되었거나, 실제 거래되는 시세가 낮게 형성되었음을 의미할 수 있으며, 경매 참여 시 신중한 가치 판단이 필요합니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 구조, 마감재 등에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

* 제시외 면적 없음: 토지 및 건물에 제시외 면적이 없어 추가적인 활용이나 수익 발생 여지가 제한적입니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임은 명시되어 있으나, 임대차 계약의 세부 내용이나 기타 임대 관계는 미상입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 인접하여 교통 편의성은 우수합니다. 그러나 가장 큰 리스크는 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인을 인수해야 한다는 점입니다. 해당 보증금은 본건의 감정가액은 물론, 최근 시장 거래 시세를 감안할 때 부담스러운 수준입니다. 또한, 감정가와 실제 시장가치 간의 상당한 괴리는 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 시장 상황에 대한 면밀한 검토 후, 잠재적 손실 가능성을 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 덕천역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2014년 사용승인으로 비교적 최근 건축된 건물입니다.

* 토지 지분: 소유권이전된 토지 지분(약 3.81평)을 확보할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인의 보증금(70,000,000원)을 제외하고, 감정가액(97,000,000원)에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가액을 초과하지 않는 범위 내에서 수익성을 확보하기 위한 보수적인 접근 방식입니다.

* 감정가액: 97,000,000원

* 인수 임차인 보증금: 70,000,000원

* 예상 입찰가: 27,000,000원

본 예상 입찰가는 위와 같이 산정되었으나, 본건의 실제 시장 가치 및 향후 시세 변동 가능성, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 유사 물건의 시세 분석 결과 약 41,000,000원 수준의 가치를 나타내고 있어, 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시세 대비 높을 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.