나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2041 [1] 부산광역시 사하구 다대동 680-32 1동 1층에이101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 ""다대고등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는
다대포항 및 감천항 근처 대부분 냉동공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재함.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트(디이씨케이피엘에이티이콘크리트스라브)지붕 5층 건내
제1동 제1층 제에이101호 외 1개호로서,
외벽 : 그라스울판넬 및 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : 우레탄, 냉동판넬, 타일, MDF, 벽지 등 마감,
천정 : 우레탄, 석고보드 및 텍스 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1) : 아파트형 공장(냉동창고 등)으로 이용중임.
기호(2) : 사무실, 창고, W.C 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화물용승강기설비, HACCP설비, 냉동설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및
경보설비, 수변전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2023-12-06), 중요시설물보호지구(항만), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설
보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각(공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함).
본건 목록1.은 아파트형 공장(냉동창고 등)으로, 목록2.는 사무실·창고·화장실 등으로 이용중이며, 기계및기구는 건물과 일체의 설비로서 목록1.에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).
채권자 케이.비 건설 주식회사로부터 본건 1층 전체에 대해 공사대금채권 확보를 위하여 2018.12.1.부터 유치권을 행사중이며, 채무자겸소유자 해양수산물가공업협동조합이 이를 인정한다는 인증서가 2025.12.18. 제출됨(공증인 김경호 사무소 2025년 제5851호).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2041 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 680-32 1동 1층 에이101호

용도: 공장

감정가: 1,837,000,000원

토지면적: 311.80㎡ (약 94.32평)

건물면적: 644.10㎡ (약 194.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (KB건설 추정)

특이사항: 중복사건, 유치권

주의사항: 본건은 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계 및 기구를 포함하여 일괄 매각됨. 목록1은 아파트형 공장(냉동창고 등)이며, 목록2는 사무실, 창고, 화장실 등으로 이용 중임. 기계 및 기구는 건물과 일체의 설비로서 목록1에 포함하여 평가되었음. 채권자 KB건설 주식회사로부터 공사대금 채권 확보를 위해 2018년 12월 1일부터 유치권이 행사 중이며, 채무자 겸 소유자인 해양수산물가공업협동조합이 이를 인정한다는 인증서가 2025년 12월 18일 제출되었음 (공증인 김경호 사무소 2025년 제5851호).

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, 다대고등학교 북동측 인근에 자리하고 있음. 주위는 다대포항 및 감천항 인근 지역으로 대부분 냉동공장 등 산업 시설로 형성되어 있음.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

토지는 인접지와 평탄하게 조성된 세장형 토지이며, 공장 건부지로 이용되고 있음. 본건 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획상 준공업지역(2023-12-06), 중요시설물보호지구(항만), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황 분석 결과, 다음의 권리들이 확인됨.

등기구분: 갑2, 접수일자: 2018-08-13, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사제이스건설.

등기구분: 갑3, 접수일자: 2018-08-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 해양수산물가공업협동조합 (매매).

등기구분: 을3, 접수일자: 2021-08-12, 권리종류: 근저당권, 권리자: 부산은행, 권리금액: 1,320,000,000원. 이는 말소기준권리임.

등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-24, 권리종류: 강제경매, 권리자: 케이.비건설, 권리금액: 689,149,411원. 본 경매개시결정으로 본건이 경매에 나왔으나, 등기상 '말소'로 표기됨.

등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-09-22, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 90,000,000원. 등기상 '말소'로 표기됨.

등기구분: 을6, 접수일자: 2025-11-18, 권리종류: 임의경매, 권리자: 부산은행. 등기상 '말소'로 표기됨.

등기부채권 총액은 1,410,000,000원임.

유치권: 채권자 KB건설 주식회사로부터 본건 1층 전체에 대해 공사대금채권 확보를 목적으로 2018년 12월 1일부터 유치권을 행사 중임. 채무자 겸 소유자인 해양수산물가공업협동조합은 이를 인정한다는 인증서를 2025년 12월 18일에 제출하였음. 이는 낙찰자가 인수해야 할 중요한 부담이 될 수 있음.

임차인 현황:

* 주식회사새날애케이푸드이은호

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2024-09-27

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 언급되어 있으나, 해당 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 그 내용과 가치는 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다대포항 및 감천항과 인접한 산업 및 물류 중심 지역임. 주변에 냉동공장 등 유사 업종의 시설이 밀집해 있어, 공장으로서의 운영 및 협력 측면에서 유리한 입지 조건을 갖추고 있음. 준공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영에 적합한 환경임.

1.4. 생활정보

본건 주변은 공업 및 항만 지역으로, 일반적인 주거 지역과는 다른 특성을 보임. 인근에 다대고등학교가 위치하고 있으나, 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족함. 공장 운영에 필요한 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외 다른 사건이 진행 중이거나 예정되어 있을 가능성이 있어, 경매 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있음.

* 유치권: KB건설이 주장하는 유치권은 공사대금 채권에 근거하며, 채무자 겸 소유자가 이를 인정한 상황이므로, 낙찰자가 해당 유치권 금액을 인수하거나 별도로 해결해야 할 가능성이 높음. 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 지역 특성: 항만 및 공업 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인으로 인한 불편함이 있을 수 있으며, 관련 민원이 발생할 소지도 있음.

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(항만), 비행안전구역 등 지정으로 인해 향후 건축 행위나 시설 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산항 인근의 산업 단지에 위치한 공장 건물로, 감정평가 시 건물 외에 기계 및 기구까지 포함되어 평가된 것이 특징임. 아파트형 공장 및 냉동 창고 등으로 활용 가능한 구조를 갖추고 있음.

가장 큰 위험 요소는 KB건설이 주장하는 유치권임. 채무자 겸 소유자가 이를 인정하였기에, 낙찰자가 이를 어떻게 해결하느냐가 물건 가치 평가의 핵심이 될 것임. 임차인은 대항력이 없어 권리 소멸에 따른 부담은 적을 것으로 보임. 전반적으로 적극적인 법률 및 현장 조사를 통해 유치권의 정확한 내용과 해결 방안을 파악하는 것이 필수적인 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 다대포항 및 감천항 인근의 주요 산업 물류 거점에 위치하여, 관련 산업 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 자산 가치: 감정가에 공장 설비(기계 및 기구)가 포함되어 있어, 이를 활용할 경우 자산 가치를 높일 수 있음.

* 용도: 준공업지역 내 공장 건물로, 기존 용도대로 활용하거나 냉동 창고 등 특수 목적 시설로 전환하여 운영할 수 있는 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,837,000,000원임.

본건은 KB건설이 주장하는 유치권이 존재하며, 채무자 겸 소유자가 이를 인정하였으므로, 낙찰자는 유치권 금액을 인수하거나 해결해야 할 가능성이 높음. 정확한 유치권 금액 및 경매 절차상 해당 유치권이 소멸되는지 여부는 추가적인 법률 검토가 필요함. 따라서 예상 입찰가는 이러한 유치권 관련 불확실성을 충분히 고려하여 산정되어야 할 것이며, 인수해야 할 유치권 금액을 제외한 가치를 기준으로 평가해야 함.

주변 시설 조사 결과:

본건이 위치한 부산광역시 사하구 다대동 680-32번지 일대는 다대포항 및 감천항을 중심으로 한 산업 및 물류 단지로 형성되어 있음. 주변 지역은 주로 공장, 창고, 항만 관련 시설 등으로 이루어져 있으며, 특정한 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 산업 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 영향은 고려할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.