나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101620 [1] 부산광역시 사상구 감전동 586-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 ""서감초등학교""남서측 근거리에 위치하는 부동산
(토지 및 건물)으로 주위는 단독주택,각종근린생활시설,및 공장등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 불가하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 기호 1 은 건부지,기호 4는 도로(일부는
화단이 조성되어 있음)로 사용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭약3~4미터정도의 골목길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 4
제2종일반주거지역(2014-02-26)(제2종일반주거지역)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본지상에 조적조 슬래브지붕 단층(ㄱ:ㄴ),종물이 소재하나 토지의 사용수익에 영향을
미치지 않음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2
시멘트 블록조 슬래브지붕 2층 건으로
외벽 : 적벽돌쌋기 및 페인팅마감등,
내벽 : 벽지도배등.
창호 : 샷시창호구조임.

기호 3
벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로
외벽 : 적벽돌쌋기 및 페인팅마감등
창호 :샷시창호구조임

이용상태

기호 2 : 주택으로 이용중이며,
기호 4 : 근린생활시설이나 관계인의 부재 및 폐문으로 내부는 조사치 못 하였음.

설비내역

위생설비,급.배수설비,도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 ㄱ ;조적조 슬래브지붕 단층 약 1.8㎡,다용도실
기호 ㄴ :조적조 슬래브지붕 단층 약 3㎡,다용도실이 소재하나 종물임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1.은 건부지, 목록4.는 도로(일부는 화단이 조성되어 있음)로 사용중임. 목록2.는 주택으로 이용중이며, 목록3.는 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 부산서부지원 2025타경101620 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 586-6

신주소: 부산광역시 사상구 새벽시장로56번가길 25-19

용도: 근린시설 (주택 및 근린생활시설)

감정가: 746,835,000원

1.3. 면적

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 310.50㎡ (약 93.9평)

건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 제2종일반주거지역

1.4. 특이사항

대항력 있는 임차인 다수 존재, 선순위 임차권 존재.

일괄매각. 제시외 건물 포함.

목록1: 건부지, 목록4: 도로(일부 화단 조성), 목록2: 주택, 목록3: 근린생활시설로 사용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 "서감초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 다소 어렵습니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 서측으로 폭 약 3~4미터의 골목길과 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 말소기준권리는 토지의 경우 2014년 11월 25일자 삼성카드 주식회사 가압류(갑13, 말소예정)이며, 건물의 경우 2025년 6월 26일자 부산신용보증재단 강제경매개시결정(을14/갑14, 말소예정)입니다.

현재 진행 중인 강제경매(2025타경101620)로 인해 해당 경매에서 매각될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (매수인 주의사항)

물건명세서 및 건물 등기부 요약에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권(조현박, 보증금 40,000,000원, 전입/확정일자 2020.12.07) 및 을구 6번 주택임차권(배영호, 보증금 60,000,000원, 전입/확정일자 2022.04.01)이 존재합니다.

이들 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금 총액은 100,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* J * S * (정영선)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았거나 0원이며 대항력이 있는 임차인이므로, 잔여 보증금 미상에 대한 주의가 필요합니다.

* 박 (박연옥)

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2016-03-08, 확정일자: 2016-03-08

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-08-22

* 배 (배영호)

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-04-01, 확정일자: 2022-04-01

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-07-14

비고: 건물 등기부상 '인수' 표기되어 있으며, 매수인에게 대항 가능함.

* 이 (이말복)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았거나 0원이며 대항력이 있는 임차인이므로, 잔여 보증금 미상에 대한 주의가 필요합니다.

* 정 (정기창)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-11

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았거나 0원이며 대항력이 있는 임차인이므로, 잔여 보증금 미상에 대한 주의가 필요합니다.

* 정 (정재욱)

보증금: 50,000,000원, 차임: 100,000원

전입일자: 2019-03-05, 확정일자: 2025-04-11

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-07-21

* 조 (조현박)

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-12-07, 확정일자: 2020-12-07

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-12-23

비고: 건물 등기부상 '인수' 표기되어 있으며, 매수인에게 대항 가능함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

지역적으로는 주거와 소규모 상업, 공업 시설이 복합된 형태를 보입니다.

4.2. 건물 용도

목록1은 건부지, 목록4는 도로(일부 화단)로 이용 중이며, 목록2는 주택, 목록3은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

이는 해당 부지가 실제 활용되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

서감초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

본건이 위치한 부산 사상구 감전동 일대는 공업 단지가 밀집한 지역입니다. 이 지역에서는 과거 공장들의 대기오염 방지시설 미가동, 미신고 대기배출시설 운영, 대기오염물질 자가측정 미이행 등의 환경 법규 위반 사례가 적발된 바 있습니다. 일부 연구에서는 산업단지 인근 지역의 공기 중 유해화학물질 농도가 건강 위해성 기준치를 초과할 가능성이 제기되기도 했습니다. 따라서 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 악취, 대기오염 등 환경적 영향이 발생할 수 있으며, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

을구 5번 (조현박) 및 을구 6번 (배영호) 임차권으로 인해 총 100,000,000원의 보증금이 매수인이 인수해야 할 의무가 있습니다. 이 금액은 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 추가 부담이 됩니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상/0원)

J * S *, 이 , 정 , 정 임차인은 보증금 또는 차임이 0원이거나 명확히 기재되지 않았음에도 대항력이 있습니다.

이들의 경우, 임대차 관계가 명확하지 않아 추후 명도 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있으며, 미상 보증금에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 제한적이고 좁은 골목길과 접해 있어 차량 이용 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택과 근린생활시설로 이용 중인 복합 용도의 부동산입니다.

인근에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 및 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

그러나, 매수인이 인수해야 하는 1억 원의 임차보증금과 더불어, 보증금 및 차임이 0원이거나 미상이면서 대항력을 가진 임차인들이 다수 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 차량 접근성의 제한과 일부 토지 이용 제한 사항, 그리고 공장 밀집 지역의 특성상 발생할 수 있는 환경적 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 및 건물 전체를 효율적으로 관리 및 활용할 수 있습니다.

8.2. 현황 용도

주택 및 근린생활시설로 활용되고 있어, 인수 후에도 즉시 활용이 가능하거나 용도 변경을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

사상구 감전동 일대는 지속적인 개발 및 산업 활동이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 746,835,000원

매수인이 인수해야 할 임차보증금: 100,000,000원 (을구 5, 6번)

9.2. 산정 결과

감정가에서 인수되는 임차보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

따라서, 순수 인수 보증금을 제외한 실질적인 고려 대상 금액은 646,835,000원입니다.

다만, 보증금 미상이거나 0원인 대항력 있는 임차인 다수 존재로 인한 불확실성과 공장 밀집 지역의 환경적 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

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