나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101621 [1] 부산광역시 사상구 감전동 147-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '서감초등학교' 남서측 인근 '사상산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

인근 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황은 상업기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10 ~ 12미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(48m이하))<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물(사용승인일: 2023.09.05.)로서,
- 구 조 : 일반철골구조( H-Beam 440×300, 350×350, 250×125mm)
- 외 벽 : 판넬잇기 등 마감
- 바 닥 : 콘크리트 위 하드너 등 마감.
- 창 호 : 샷시 단창임.
- 층 고 : 공부상 층고높이 12.5m임.

이용상태

공부상 공장으로 등재되어 있으나, 현황 '대상종합문구'로서 상업기타로 이용되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 물탱크설비, 천장형 냉난방설비 및 화물승강기(2Ton) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.
공부상 공장으로 등재되어 있으나, 현황 '대상종합문구'로서 상업기타로 이용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101621 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 감전동 147-3

* 용도: 공부상 공장, 현황 '대상종합문구' (상업기타)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 1514.30㎡ (약 458.1 평)

* 건물면적: 1974.00㎡ (약 597.1 평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 8,765,365,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위환경

* 위치: 부산광역시 사상구 감전동 소재 '사상산업단지' 내, '서감초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위: 중·소규모 공장, 창고, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한: 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 비행안전제6구역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 본건은 강제경매(채권자: 신OOOOO)와 임의경매(채권자: 부산은행)가 중복으로 진행되는 건입니다.

* 등기부등본상 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제/임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부현황 (주요 권리 요약)

* 토지 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다양한 권리관계가 등기되어 있으나, 해당 사항 대부분이 '말소' 대상입니다.

* 건물 등기부상에도 소유권 보존, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 이 또한 '말소' 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 토지 약 80.13억 원, 건물 약 80.09억 원으로 집계됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

* 주의: 임차인이 존재할 경우, 보증금이나 차임이 미상인 상태이므로 권리 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 사상산업단지 내 위치

* 부산의 주요 산업 클러스터 중 하나인 사상산업단지 내에 위치하여 산업 활동의 중심지 역할을 하는 지역입니다.

* 본 단지는 중·소규모 공장, 창고, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지해 있습니다.

4.2. 현황 이용업종 분석

* 본 물건은 공부상 공장으로 등재되어 있으나, 현재는 '대상종합문구'라는 상업기타 업종으로 실제 이용되고 있습니다.

* 이는 해당 부지가 공장 용도 외에도 지역 내 상업적 수요를 충족시키는 용도로 활용되고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 인근에 '서감초등학교'가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 사상산업단지는 노후화된 산업단지 재생 사업을 통해 스마트시티로 전환하는 사업이 진행 중에 있어, 향후 편의시설 및 기반시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본건 소재지(감전동 147-3번지) 인근에 직접적으로 접한 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 확인되지는 않았습니다.

* 다만, 사상공업단지 지역 자체는 과거 산업 활동으로 인한 환경 문제(수질 오염 등)가 제기되었던 곳으로, 현재는 재생 사업을 통해 환경 개선 및 첨단 산업단지로의 전환이 추진되고 있습니다.

* 과거 건설폐기물 업체 이전과 관련하여 지역 주민과의 갈등 사례가 있었으나, 이는 사업장 인근 지역에 국한된 내용으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

* 공부상의 용도는 공장이지만 실제로는 상업시설로 이용 중이라는 점은, 향후 용도 변경, 증축, 재건축 등 개발 행위 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복사건 및 복잡한 권리관계

* '중복사건'으로 명시되어 있는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사하므로, 관련 법적 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 등기부상 총 채권액이 매우 높아 복잡한 권리관계가 형성되어 있으며, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있습니다.

6.3. 개발 제한 및 규제

* 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용상의 제약 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 부산광역시 사상산업단지 내에 위치한 부동산으로, 공부상 공장으로 등록되어 있으나 현재는 '대상종합문구'라는 상업시설로 운영되고 있다는 점이 특징입니다.

등기부상 다수의 권리 사항이 존재하나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수와 관련된 부담은 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

사상산업단지는 현재 노후 산업단지 재생 사업을 통해 스마트시티로의 전환을 추진하고 있어, 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 공부상의 용도와 실제 현황의 불일치, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 그리고 다양한 도시계획적 규제는 향후 물건 이용 및 개발 시 유의해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

9.

* 핵심 산업단지 내 입지: 부산의 주요 산업 거점인 사상산업단지에 속해 있어, 산업적 시너지 효과 및 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 현 영업 활동의 활용성: 현재 '대상종합문구'로 운영 중이므로, 낙찰 후 즉시 영업을 지속하거나 사업 확장 및 전환 시 유리한 기반을 마련할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 대부분의 채권·채무가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

본 건에 대한 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 면밀한 현장 조사 및 물건 상태 파악

* 주변 부동산 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가 분석

* 현행법규에 따른 건축 및 용도 제한 사항의 구체적 검토

* 상업시설로서의 수익성 분석 및 향후 개발 가능성 평가

이러한 정밀 분석을 바탕으로 감정가 8,765,365,000원을 기준으로 시장 상황과 물건의 고유 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: 본 건의 경우, 인수할 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려 대상에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.