나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5519 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 385 서희스타힐스 305동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 ""방곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 주상용 건물 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 제305동 15층 건물 내 제2층 제203호로서
(사용승인일 : 2011년 4월 25일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인공동현관시스템 및 가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 사면으로 소로 및 중로에 접하며 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5519 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 385 서희스타힐스 305동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 187,000,000원

토지면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 서희스타힐스 아파트에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 북동측 인근에 방곡초등학교가 있으며, 공동주택, 단독주택, 각종 상가 건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 을구에 설정된 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2016.04.27. 접수, 172,200,000원)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권 보존 및 이전 등기는 매각으로 말소됩니다.

등기부채권 총액은 172,200,000원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다. (미상)

4. 상권분석

서희스타힐스 아파트 단지는 총 8개 동, 444세대로 구성되어 있으며, 2011년 4월 25일에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 안정적인 주거지 기능을 하고 있습니다. 주변에 근린생활시설과 상가 건물들이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로 단지 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 북동측 인근에 방곡초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 다양한 복리시설 및 주변 근린생활시설, 상가 이용이 편리합니다.

* 주차: 총 17대의 주차 공간(지상 4대, 지하 15대)이 확보되어 있습니다. (아파트 단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 낮은 층수: 2층이라는 점은 일부 수요자에게 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 시세 형성 및 재매각 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 특성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보로는 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 실제 현장 방문 및 상세 지도를 통한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 서희스타힐스 아파트의 2층 203호입니다. 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통, 교육 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2011년식 아파트로 건물 상태는 보통 수준으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 아파트: 2011년식 아파트로, 노후화가 심하지 않아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석 상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.95㎡)의 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 175,000,000원, 2026년 6월 177,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래 사례들은 5층에 위치하고 있습니다. 본건은 2층으로, 층수 이점을 고려하지 않더라도 최근 시세가 감정가(187,000,000원)보다 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 2층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시, 최근 거래가 수준에서 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 173,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.