나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22232 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1248-9 영남어반시티 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '금강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 '부산도시철도 3호선(미남역)'이
소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2016.07.27.)

외벽: 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)
및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(최고높이 170m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22232 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1248-9 영남어반시티 3층302호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 48.13㎡ (약 14.57평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상14층 건물

사용승인일: 2016.07.27.

외벽: 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샤시창호 등

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 131,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '금강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 '부산도시철도 3호선(미남역)'이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

미남역은 부산지하철 3호선과 4호선이 교차하는 환승역으로 대중교통 이용이 편리함.

다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 부산 시내 각지로의 이동이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약 상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

을구 3번: 주택임차권 (권리자: 김용성, 권리금액: 157,000,000원, 말소: 인수)

갑구 5번: 가압류 (권리자: 대형기선저인망수산업협동조합, 권리금액: 95,286,529원, 말소: 말소)

갑구 6번: 가압류 (권리자: 토스뱅크, 권리금액: 127,867,555원, 말소: 말소)

갑구 7번: 강제경매 (권리자: 김용성, 권리금액: 157,000,000원, 말소: 말소)

말소 기준 권리: 부산지방법원 2024카단92 (갑구 5번 가압류)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-05-25

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상 해당 임차권은 매수인에게 인수됨.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소 기준 권리는 갑구 5번 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류입니다.

매각으로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서 상 을구 3번 김용성 씨의 주택임차권(보증금 157,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

주변에는 아파트 단지, 상가 건물, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학군

* 초등학교: 금강초등학교 (도보 약 5분 이내), 사직초등학교 (인근)

* 고등학교: 동래원예고등학교 (인근)

* 교통: 부산지하철 3, 4호선 미남역 (도보 약 5-10분), 다수의 버스 노선

* 편의시설: 인근에 다수의 병원, 은행, 마트, 상가 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 건물 설비 내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건에는 보증금 1억 5천7백만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 매각 후에도 매수인에게 인수됩니다.

경매 감정가가 임차인 보증금보다 낮기 때문에, 낙찰 후 임차인 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 그 차액을 부담해야 하는 상당한 위험이 있습니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못한다면, 매수인은 예상치 못한 추가 비용을 부담하게 됩니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이는 추후 건축 관련 법규 위반이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 현황 주거용 오피스텔의 경우 흔하게 발생하는 문제이며, 실거주 목적이라면 큰 문제는 없을 수 있으나 투자 목적이라면 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건 부산 동래구 온천동 영남어반시티 오피스텔은 역세권에 위치하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공으로 건물 노후도가 심하지 않으며, 교통 및 학군 역시 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 1억 5천7백만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 감정가 1억 3천1백만원으로는 임차인의 보증금 전액을 충당하기 어려우므로, 매수인은 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다. 최근 유사 면적의 매매 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있다는 점도 고려할 때, 투자 수익률 계산 시 인수되는 보증금 부담을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 3, 4호선 미남역 이용 가능 (도보 5-10분)

* 생활 편의성: 금강초등학교 등 학군 및 다양한 근린생활시설 인접

* 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며 내부 설비 양호

* 상권: 주변 아파트, 오피스텔, 상업시설 혼재로 활성화된 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다. 최근 동일 건물(영남어반시티)에서 2024년 3월, 더 넓은 면적(61.56㎡)의 오피스텔이 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적 48.13㎡를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

하지만, 본건은 157,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

매각으로 인해 이 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 순수하게 부동산 자체의 가치와 감정가를 기반으로 산정합니다.

본건의 감정가 131,000,000원은 유사 면적 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 131,000,000원으로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 인수되는 157,000,000원의 임차 보증금 부담을 고려하여 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 이 임차 보증금 부담까지 고려한다면, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가 + 157,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.