나이스옥션 법원경매 진주 2025타경779 [1] 경상남도 하동군 청암면 중이리 853 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 청암면 중이리 소재 비바체리조트 북서측 원거리에 위치하고, 부근은 일반주택, 펜션, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

소형 차량 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경지세 내 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 지상에 감나무 등 식재된 농경지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 일부를 폭 약 3~4m 내외의 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외수목(감나무 등)이 식재되어져 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상 'ⓐ')등 매각 포함.
-토지 일부는 도로로 이용중으로 이를 고려하여 평가함.
-공유자 우선 매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함.(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건내역

사건번호: 진주지원 2025타경779 (1)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 중이리 853

용도: 답 (농경지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 성

1.2. 감정가및면적

감정가: 30,072,000원

총 토지면적: 1251.00㎡ (약 378.4평)

본건 토지 지분면적: 625.5㎡ (약 189.2평)

건물 면적: 없음 (0.00㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치: 경상남도 하동군 청암면 중이리 소재 비바체리조트 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

형성: 부근은 일반주택, 펜션, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

토지 이용: 완경지세 내 자체 지면이 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 지상에 감나무 등 식재된 농경지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

접근성: 소형 차량 등 접근이 가능합니다.

대중교통: 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 지역 내 일반적 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 농림지역

제한사항: 가축사육제한구역 (전부제한), 농업보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

말소기준권리: 2025년 5월 8일자 성 소유의 가압류 (대구지방법원 2025카단34, 금20,000,000원)입니다.

본건 경매개시결정: 2025년 6월 18일자 성 소유의 강제경매 (창원지방법원 진주지원 2025타경779)로 인한 매각입니다.

등기부채권 총액: 20,000,000원 입니다.

기타 등기사항: 다수의 공유자 지분 이전, 상속, 증여 등기 등이 확인되며, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으며, 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농림지역 내 농경지로, 주변에 일반주택, 펜션 등이 산재한 지역입니다.

상업 및 업무 활동이 활발한 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

주변 펜션 등 숙박 시설과의 연계 가능성은 있으나, 직접적인 상권 형성은 미흡한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로, 직접적인 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 편의 시설, 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로, 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득관련

본건은 농지로 분류되며, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

증명원 미제출 시, 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

농지가 아니라는 사실을 증명하거나, 농업인 또는 농업법인 자격 요건을 충족해야 합니다.

6.2. 지분매각관련

본건은 토지 지분 매각으로, 공유물 분할 또는 지분 처리에 대한 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선 매수 신고가 가능하며, 이에 대한 대비가 필요합니다.

지분 매각으로 인해 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타리스크

제시외 수목(감나무 등)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

토지 일부가 도로로 이용 중임을 고려하여 평가되었으므로, 도로 이용에 관한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현황 조사를 통해 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. (단, 임차인 현황상 인수되는 임차인은 없습니다.)

7. 종합의견

본 물건은 하동군 청암면의 농림지역 내 농경지 지분 매각 건으로, 농지 취득 자격 요건을 갖춘 매수자에게 적합합니다.

제시외 수목, 도로 이용 등 특이사항과 농지취득자격증명 필수 제출 요건을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자포인트

농림지역 내 농지로서, 향후 농업 목적의 활용 및 관련 정책 수혜 가능성이 있습니다.

인근의 펜션, 관광지(비바체리조트)와의 근접성을 고려한 6차 산업 연계 가능성이 있습니다.

지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용입니다.

9. 예상입찰가

감정가: 30,072,000원

본건은 토지 지분(총 토지 면적 1251㎡ 대비 본건 지분 625.5㎡) 매각이며, 농지 취득 자격 증명 필수, 공유자 우선 매수 등 고려사항이 많습니다.

등기부채권 총액 20,000,000원을 감안할 때, 권리 분석상 특별히 인수되는 부담은 없어 보입니다.

현황 도로 이용, 제시외 수목 처리 비용, 농지 취득 관련 제반 비용 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 21,000,000원 ~ 27,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 일반적인 시장 상황, 본건의 구체적인 현황, 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.