나이스옥션 법원경매 창원 2025타경556 [1] 경상남도 김해시 어방동 1095-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 세장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(3) 정방형 평지의 토지로서, 기호(1)의 부설주차장으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(3) 서측으로 노폭 약10m 내외, 남측으로 노폭 약30m내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3) 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(3) 토지는 지상권설정이 되어 있으며, 그 내용은 아래와 같습니다.

※ 지상권설정(2005.10.5)
소재지 : 김해시 어방동 1095-5
목적 : 부설주차장
범위 : 토지의 전부
존속기간 : 2005년 10월 5일부터 만30년
지상권자 : 김해시

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물로서,
외벽: 화강석 및 자연석, 타일 마감.
내벽: 타일 및 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 기호(2) 2층 일부는 일반건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 현황은 숙박시설(안내실)로 이용중입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경556 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 1095-4

용도: 숙박시설

감정가: 3,661,735,100원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 481.40㎡ (약 145.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)

건물 면적: 1252.93㎡ (약 378.99평)

건물 제시외 면적: 70.20㎡ (약 21.23평)

일괄 매각 시 제시외 건물 포함

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 어방동 삼정중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

인근에 노마드호텔이 위치하는 등 숙박시설 관련 상권이 형성되어 있는 것으로 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 서측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 서측으로 약 10m, 남측으로 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

대중교통 이용 편의성도 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

각 필지별로 소로1류(폭 10m~12m) 및 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

주요 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (2,820,000,000원)입니다.

이에 따라, 농소농업협동조합 및 강승현의 근저당권, 기술보증기금의 가처분 등은 말소될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 2,830,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

토지 기호(3)에는 2005년 10월 5일부터 30년간 존속하는 김해시 명의의 지상권이 설정되어 있으며, 목적은 부설주차장입니다. 이 지상권은 본 경매 절차로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2023-08-28

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인 이 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건 소재지는 김해시 어방동으로, 일반상업지역 내에 위치하여 상업 시설이 활성화된 지역입니다.

주변에 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 인근에 위치한 노마드호텔 등의 숙박시설은 해당 지역의 상권 특성을 잘 보여줍니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

숙박시설로서의 용도는 일반상업지역 내에서 관련 업종과 시너지를 창출할 수 있습니다.

차량 접근성과 도로 여건이 양호하여 방문객 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 삼정중학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사나 지역 분석이 필요합니다.

5.2. 교육 환경

삼정중학교가 인근에 위치하여 학생들의 통학이 용이한 환경입니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 물건 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 설정

김해시 명의의 지상권(30년)이 토지에 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 중대한 권리입니다.

부설주차장으로 이용 중인 지상권은 건물의 주차 공간 확보 및 이용에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 건물 이용 및 관리에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

건물 이용 상태는 숙박시설로 파악되나, 구체적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

다만, 현 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 건축물대장상 용도와 현황의 차이

건물(2)의 2층 일부가 일반건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 현황은 숙박시설(안내실)로 이용 중입니다.

이는 향후 용도 변경이나 건축물대장 정리 시 고려될 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 경상남도 김해시 어방동에 위치한 숙박시설입니다.

일반상업지역 내에 위치하며 도로 접근성이 양호하고, 주변에 숙박 및 근린생활시설이 분포하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 김해시 명의의 지상권이 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 해당 지상권의 내용과 향후 건물 운영에 미칠 영향에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

등기부상 채무 총액은 2,830,000,000원으로, 감정가 3,661,735,100원에 비해 높은 편이나, 말소되는 권리가 다수 있어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 상업지역 내 숙박시설

일반상업지역에 위치하여 숙박업 및 관련 근린생활시설 운영에 유리한 입지입니다.

8.2. 교통 및 접근성

차량 접근성과 도로 여건이 양호하여 고객 유입이 용이합니다.

8.3. 인근 상권

어방동 일대는 지속적인 개발 가능성을 가진 지역으로, 숙박시설 수요 또한 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금 합계 0원'으로, 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 김해시 명의의 지상권(30년)이 토지에 설정되어 있어, 이는 향후 건물 이용 및 가치 평가에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

예상 입찰가는 감정가 3,661,735,100원과 인수되는 지상권의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

지상권의 영향으로 인해 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있으며, 입찰 희망자는 해당 지상권의 효용 가치 및 건물 가치와의 상관관계를 신중히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사, 권리관계 및 지역 시세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.