나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11611 [1] 경상남도 김해시 부원동 849-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1),3): 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 평지의 토지로서 '주상용' 으로 이용중입니다.

기호2): 대체로 평탄한 사다리형 평지의 토지로서 '상업나지' 으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1),3): 본건 북서측으로 노폭 약8M 내외의 포장도로와 접합니다.

기호2): 본건 동측으로 노폭 약6M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>


기호2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4): 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물로서,
외 벽: 철제구조물 치장 등 마감,
내 벽: 내부 인테리어 등 마감,
바 닥: 타일 및 장판지 등 마감,
창 호: 샷시창호 입니다.

이용상태

기호4): 숙박시설(상호명: 클라우드나인 호텔) 및 일부 주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설, 전기설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

(1) 기호2) 토지상 건물등기사항전부증명서상‘세멘보록크조아연즙평가건 창고(건평8평)’으로 등재되어 있으나, 현황 멸실 된 상태입니다.

(2) 기호4) 건물 중 공부상 등재되어있는 층수 '4층 ~ 8층' 은 현칭 '5층 ~ 9층' 으로 이용중입니다.

(3) 기호4) 건물 중 8층은 공부상 '근린생활시설' 으로 등재되어 있으나, 현황 '주택 등' 으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 집합건축물대장상 위반건축물표시(무단증축, 건축법 제14조 위반)되어 있음(관할관청에 별도 확인 요함). 목록2. 토지상 건물등기사항증명서상 세멘브록크조아연즙평가건 창고(건평 8평) 등재되어 있으나, 현황 멸실됨. 목록4. 공부상 ‘4층~8층’은 현황 ‘5층~9층’으로 이용 중이며 공부상 8층은 ‘근린생활시설’이나 현황 ‘주택 등’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11611 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 부원동 849-1 (도로명 주소: 경상남도 김해시 가락로50번길 8-1)

* 물건종별: 숙박시설 (토지: 주상용 및 상업나지)

* 감정가: 6,405,015,400원

* 토지면적: 1075.00㎡ (약 325평)

* 건물면적: 2516.63㎡ (약 761평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정평가 요약: 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 주상용 및 상업나지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 규모의 숙박시설입니다.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 부원동 소재, '김해중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 토지는 북서측 약 8M, 동측 약 6M 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. (일부 필지는 소로3류에 접해 있습니다.)

* 주변 시설: 김해중학교가 남서측 인근에 위치하며, 김해삼승병원, 김해한솔재활요양병원 등 의료시설이 소재합니다. 또한, 김해시정신건강복지센터, 김해중독관리통합지원센터 등 공공시설이 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 권리 총액은 6,211,121,445원이며, 말소기준권리인 중부산농업협동조합의 근저당권(을39) 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 근저당 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 실제 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 과거 김해 상권의 중심지였으나, 최근 복합 상업시설 개발과 함께 상권이 재활성화되는 추세입니다.

* 부산김해경전철 부원역 인근에 위치하며, 대형 상가, 아파트, 주상복합 건물 등이 들어서면서 지역 상권의 변화를 이끌고 있습니다.

* 주변에 아이스퀘어몰, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설과 특1급 호텔(아이스퀘어호텔)이 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 숙박시설(호텔) 운영 이력이 있어 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남서측 인근에 김해중학교가 위치하고 있으며, 김해 내 다른 중학교들도 학군 내에 분포하고 있습니다.

* 교통 및 편의 시설: 부산김해경전철 부원역 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다. 주변에 롯데마트, 아이스퀘어몰 등 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 있습니다.

* 의료 시설: 김해삼승병원, 김해한솔재활요양병원을 비롯한 의료기관이 인근에 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 본건은 상업지역에 위치하며, 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 무단증축, 건축법 제14조 위반 등 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이에 대한 해소 방안 및 행정 처분 가능성을 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 차이:

* 건물 층수: 공부상 '4층~8층'으로 기재된 부분이 현황 '5층~9층'으로 이용 중이며, 이는 실제 건물 층수에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

* 용도: 공부상 8층은 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택 등'으로 이용 중인 점이 확인되었습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 별도로 187.10㎡의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 토지 상 건물 멸실: 등기부상 창고가 등재되어 있으나, 현황 멸실된 상태입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 권리 관계를 반드시 현장 조사로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 상업지역의 핵심 입지에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하여 일정한 사업적 가치를 지니고 있습니다.

* 과거 쇠퇴했던 부원동 상권이 복합단지 개발과 함께 재활성화되는 추세에 있으며, 부산김해경전철 부원역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 다만, 위반건축물, 공부상 층수 및 용도 불일치, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 함께 이를 해소하기 위한 추가적인 비용 및 시간 투자가 불가피할 것으로 판단됩니다.

* 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 우수한 입지 조건과 역세권의 장점.

* 김해시의 상권 재활성화 추세와 지역 개발 잠재력.

* 숙박시설 운영 이력(클라우드나인 호텔) 보유.

* 잠재적 리스크를 성공적으로 해소할 경우 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보와 현재 시점의 시장 상황만으로는 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 6,405,015,400원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 원상복구 및 법규 준수 비용, 공부상 차이 해소 비용, 제시외 건물 처리 비용, 미상 임차인 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 향후 상세한 현장 조사를 통한 임장 활동, 주변 유사 물건 시세 비교, 관련 법규 검토, 수익률 분석 등을 거쳐 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.