나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11669 [1] 경상남도 김해시 삼방동 218-7 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 ""신어중학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층건 내 3층 301호로서,

외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 주거형 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(어방지구),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본 건물은 층별로 호별 배치가 상이한바 경매진행시 물적동일성 여부를
재확인하시기 바람.

물건 비고

이 사건 매각대상 부동산은 건축물현황도상 302호[등기사항증명서상 301호]임. 2026.02.25.자 김해시 사실조회회신서 상 본 건물은 건축물대장 표시변경 신청대상 임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11669 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 218-7 (삼안로206번길 7-7) 3층 301호

* 건물명: 대동빌라

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 39,000,000원

* 토지면적: 26.53㎡ (약 8.0평)

* 건물면적: 45.06㎡ (약 13.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 윤OO

* 건물구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층건 내 3층 301호

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼방동 소재 "신어중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 12일 접수된 윤종범 근저당권 (금 22,500,000원)입니다.

* 등기부요약:

* 갑2, 2006-11-03: 소유권이전 (유분선)

* 갑3, 2020-12-29: 소유권이전 (이승환, 증여)

* 을3, 2021-04-12: 근저당권 (윤종범, 22,500,000원) - 말소기준권리

* 갑4, 2022-03-23: 가압류 (곽삼열, 8,110,000원) - 말소 예상

* 갑5, 2025-06-25: 임의경매 (윤종범) - 말소

* 등기부채권 총액: 30,610,000원

* 임차인현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음).

4.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 4월 경 김해시 삼방동 일대 다세대주택 거래 사례는 4,000만원에서 5,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 3,900만원은 최근 실거래가 대비 낮은 편으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 조사: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축물 정보: 해당 건물인 대동빌라는 1991년 8월 건축 허가를 받아 1992년 3월 사용 승인된 4층 다세대주택으로, 총 8세대가 거주 중입니다.

5.5. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 주차가 편리합니다.

* 주변 편의시설: 주위는 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 북측 인근에 신어중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.6. 잠재적 리스크

* 주의사항: 건축물현황도상에는 302호로 기재되어 있으나, 등기사항증명서상으로는 301호로 되어 있습니다. 또한, 2026년 2월 25일자 김해시 사실조회 회신서에 따르면 본 건물은 건축물대장 표시변경 신청 대상이므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 호수와 등기부등본상 호수의 차이가 존재합니다.

* 임대관계: 임대 관계는 현재 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 물적동일성: 건물은 층별로 호별 배치가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 물적 동일성 여부를 재확인하시기 바랍니다.

7.7. 종합 의견

본 건은 김해시 삼방동에 위치한 다세대주택으로, 신어중학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 감정가 3,900만원 대비 최근 시세가 4,000만원에서 5,500만원으로 높아 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 호수와 실제 현황 호수의 차이, 건축물대장 표시변경 신청 대상이라는 점, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8.8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 범위보다 감정가가 낮게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치가 높습니다.

9.9. 예상 입찰가

* 감정가: 39,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 40,000,000원 ~ 55,000,000원

* 면적 대비 시세 분석: 제공된 인근 다세대주택의 최근 거래 사례(2026년 4월)는 4,000만원에서 5,500만원 사이이며, 본건 건물 면적(45.06㎡)과 유사한 면적의 빌라들이 약 4,000만원에서 5,500만원에 거래된 것으로 보입니다.

* 고려사항: 본건의 감정가는 최근 시세의 하한선보다 낮으므로, 경쟁 시 4,000만원 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 건축물대장 관련 특이사항 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.