나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12036 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 3은 공부 및 현황상 도로이며, 인접지번과의 경계 구분이 불분명하여 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12036 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 통OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 143

용도: 단독주택

감정가: 398,015,100원

토지 면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

건물 면적: 121.35㎡ (약 36.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(39.50㎡)이 포함됩니다.

* 목록 3(도로)은 공부 및 현황상 도로이나, 인접 지번과의 경계 구분이 불분명하여 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 위치하며, 동해안과 인접한 지역입니다. 주위 환경은 주로 단독주택, 농경지, 해안 관광지 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

서생면은 지역 도로망을 통해 울산 시내 및 인근 지역과 연결됩니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성은 양호할 것으로 예상되나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에는 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 2020-07-28 접수된 새울산새마을금고 근저당권 (180,000,000원)

* 이 외 설정된 다수의 근저당권, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 218,000,000원 (토지/건물 공통)

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 본 경매 물건에서 낙찰자가 인수해야 할 부담있는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립/다세대 주택 매매 사례(2026년 1~3월 거래)를 분석한 결과, 면적(전용면적 기준)당 거래가는 약 57만원 ~ 97만원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 398,015,100원입니다. 제공된 주변 시세 데이터를 바탕으로 본건의 토지 면적(264㎡)과 건물 면적(121.35㎡)을 고려하여 추정할 때, 토지 가치만 약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원, 건물 가치를 포함하면 시장 시세가 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 이는 넓은 토지 면적을 가진 단독주택의 가치가 연립/다세대 주택과 단순 비교하기 어렵다는 점과, 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 모두 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 서생면 진하리는 해수욕장 등 관광 및 레저 시설 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설은 서생면 소재지나 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 환경 조사 및 지도 정보 확인 결과, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 서생면 일대에 산업단지가 분포하고 있어, 정확한 위치 및 영향 여부는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 경계 불분명

목록 3(도로)의 경계 구분이 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 시 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 39.50㎡가 일괄 매각에 포함되나, 등기부상에는 명확히 등재되지 않은 부분으로, 현황과 공부상의 차이가 존재할 수 있습니다.

6.3. 높은 감정가

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 입찰 시 합리적인 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계는 매우 명확합니다. 그러나 도로 경계 불분명, 제시외 건물 존재, 그리고 감정가 대비 낮은 주변 시세 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 정확한 현장 조사와 시세 분석을 통해 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 건축, 증축 또는 개발의 잠재력 보유.

* 해안가 인접 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 398,015,100원

주변 시세 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 면적당 거래가격을 토지 및 건물 면적에 적용하여 추정했을 때, 시장 가치는 감정가 하향으로 판단됩니다.

다만, 넓은 토지 면적을 가진 단독주택의 가치는 개별적으로 평가되어야 하므로, 정확한 시세 조사를 기반으로 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% 이하 선에서 검토하는 것이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.