나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31463 [1] 대구광역시 달서구 성당동 504-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 ‘성당중학교’ 북동측 인근에 위치하는 토지로서
부근은 학교, 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등으로 형성되어 있는 등 주위환경
대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 동측 인근에 '야외음악당로', 서측 인근에 '구마로39길',
남측 인근에 '대명천로', 북측 인근에 '장기로'가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이
위치하는 등 교통상황 대체로 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 인접필지와 등고이며 자체 지반 평탄한 주거용건물 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성당동 공동주택 지구단위계획구역), 가축사육제한
구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
- 사용승인일 : 1985.05.29
- 외 벽 : 적벽돌, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감,

기호 1-1) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
- 사용승인일 : 1985.05.29
- 내외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감

이용상태

기호 1) 1, 2층 주택
기호 1-1) 변소

설비내역

본건 기호 1) 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비에 의한 난방설비, 옥상 비가림설비,
태양광발전설비(3,000w) 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'에 표시된 것처럼 제시외건물 기호 ㄱ)
~ㄷ)이 소재하여 현장조사시 개략적인 실측에 의거하여 면적 사정하였으며, 감정평가의 목적
을 고려하여 감정평가하였으니 업무 진행시 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 기호 1)의 옥상에 비가림설비, 태양광발전설비(3,000w)가 소재하여
감정평가의 목적을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
목록1 건물 옥상 소재 비가림설비, 태양광발전설비(3,000kw)는 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31463 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 504-3

토지면적: 149.70㎡ (약 45.3평)

건물면적: 158.15㎡ (약 47.9평)

건물 제시외면적: 23.20㎡ (약 7.0평)

용도: 단독주택

감정가: 389,699,100원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함

1.2. 건물 상세 정보

건물구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건 (기호 1), 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건 (기호 1-1, 변소)

사용승인일: 1985년 5월 29일

외벽: 적벽돌, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일 등 마감

바닥: 장판지, 타일 등 마감

창호: 새시 창호 등 마감

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 난방, 옥상 비가림설비, 태양광발전설비(3,000w)

부합물 및 종물: 제시외 건물 기호 ㄱ)~ㄷ) 소재 (건물 감정평가서 참조), 옥상 비가림설비, 태양광발전설비(3,000w)는 건물에 포함하여 평가함.

1.3. 토지 상세 정보

토지이용상태: 정방형 토지로서 자체 지반 평탄한 주거용 건물 건부지로 이용중

인접도로상태: 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성당동 공동주택 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.4. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 '성당중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 학교, 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 '야외음악당로', 서측 인근에 '구마로39길', 남측 인근에 '대명천로', 북측 인근에 '장기로'가 통과합니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 서부새마을금고 근저당 (2018.10.16. 접수, 87,600,000원)

등기부채권 총액: 157,600,000원

채권자: 전OO (본건 강제경매 신청 채권자, 120,000,000원)

* 임차인 현황

* 임차인: 전OO

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 4월 30일

확정일자: 2018년 5월 11일

배당신고일자: 2025년 6월 25일

대항력: 있음

비고:

- 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

- 임차인의 전입일자(2018.04.30)가 말소기준권리(2018.10.16)보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다.

- 본건 채권자(전OO)가 임차인이자 대항력 있는 임차인으로 보입니다. 보증금 관련하여 인수 여부 및 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 등기부 요약

- 소유권이전: 김성근(2006.05.02), 안화숙(2011.11.09)

- 근저당: 서부새마을금고(2018.10.16, 87,600,000원, 말소기준권리), 채금란(2020.11.26, 70,000,000원)

- 강제경매: 전금숙(2025.06.25, 120,000,000원, 말소)

* 건물 등기부 요약

- 소유권이전: 김성근(2006.05.02), 안화숙(2011.11.09)

- 근저당: 서부새마을금고(2018.10.16, 87,600,000원, 말소기준권리), 채금란(2020.11.26, 70,000,000원)

- 강제경매: 전금숙(2025.06.25, 120,000,000원, 말소)

1.6. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건과 물건 유형이 달라 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. (예: 대진빌라트, 궁전2차, 연흥빌라트A 등)

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 '성당중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역입니다.

상권은 대체로 보통 수준이며, 인근에 야외음악당로, 구마로39길, 대명천로, 장기로 등 주요 도로가 통과하고 시내버스 승강장이 위치하여 교통 편의성은 양호합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

1.7. 생활정보

인근에 성당중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주요 도로와 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

주거 환경은 단독주택, 다가구주택, 주상복합 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

상세한 편의시설, 상업시설, 혐오시설 등은 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 120,000,000원입니다. 임차인이자 동시에 강제경매 신청 채권자(전OO)라는 점이 특이사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 경매 절차 및 배당 결과를 면밀히 분석해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 고려할 때, 본 건의 임차인 보증금 120,000,000원은 반드시 확인 및 검토가 필요합니다.

건물 사용승인일이 1985년 5월 29일로 노후화되었으므로, 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

태양광발전설비(3,000w)는 건물에 포함하여 평가되었으나, 별도 관리 주체나 소유권에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

제시외 건물(비가림설비, 태양광발전설비 등)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 성당동 504-3 단독주택은 1985년 사용승인된 노후 건물이지만, 149.7㎡(약 45.3평)의 비교적 넓은 토지를 포함하고 있어 단독주택으로서의 가치가 있습니다. 학교가 인접해 있고 교통이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(동시에 경매 신청 채권자)이 존재하며 보증금 120,000,000원이라는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 이는 실제 인수 여부와 별개로 철저한 법률 검토가 필요합니다.

감정가 389,699,100원 대비 총 등기부채권액(157,600,000원)이 낮다는 점은 긍정적이나, 임차인 보증금 및 기타 잠재적 위험 요소를 충분히 감안해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

대구 달서구 성당동의 주거지 내 단독주택으로, 넓은 토지 면적 확보 가능성이 있습니다.

학군 및 교통 인프라가 양호하여 실거주 목적의 투자 매력도가 있을 수 있습니다.

제시외 건물 및 태양광 설비 포함 일괄 매각으로, 이에 대한 추가적인 가치 또는 처리 방안을 고려할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,699,100원입니다.

등기부채권 총액은 157,600,000원으로 감정가보다 현저히 낮습니다.

대항력 있는 임차인(전OO)의 보증금 120,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담하는 보증금은 없는 것으로 간주(단, 법률적 검토 필수)하여 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 단독주택 거래 사례가 부족하고, 다세대 주택의 시세와 본건 단독주택의 가치를 직접 비교하기는 어렵습니다.

따라서, 본건의 감정가격을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크 및 건물 노후도 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준인 약 390,000,000원에서 410,000,000원 사이로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 임차인 관련 법률 검토 결과를 최우선으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.