나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3886 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 107동 18층 1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""포항장흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 중.소규모 아파트, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물중 18층 1801호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 강화마루, 장판지, 타일 등,
창호: 새시 이중창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

물건 비고

신청채권자 한국주택금융공사 : 임차권자 박성대의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3886 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1, 장성동롯데아파트 107동 18층 1801호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

토지면적: 41.21㎡ (약 12.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한국주택금융공사

건축년도: 2004년 3월 26일 사용승인

총세대수: 820세대 (단지 전체)

동/호수: 107동 18층 1801호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 포항장흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로: 본건 아파트 단지는 서측으로 폭 약 15미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상의 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 3일 접수된 박종현의 가압류 (대구지방법원 2023카단34367)이며, 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* 임차인: 박성대

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 없음

* 전입일자: 2022년 1월 6일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 배당신고일자: 2024년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 13번 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (보증금 210,000,000원)

인수 권리: 상기 임차인 박성대의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 신청 채권자인 한국주택금융공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 사실이 있습니다.

기타 권리: 소유권 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. (총 등기부 채권액: 235,366,985원)

1.3. 상권분석

주거 환경: 본건이 위치한 장성동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

교육 환경: 포항장흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

주변 시설: 학교 및 상업 시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 현 시점 기준으로 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 포항장흥초등학교 (남서측 인근)

교통망: 차량 접근 용이, 주변 도로망 이용 편리

편의 시설: 단지 인근 근린생활시설 이용 편리

주차: 아파트 단지 내 총 903대 주차 가능 (지하 668대, 지상 235대)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 박성대 임차인의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

채권 양수: 신청 채권자인 한국주택금융공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 점은 채권 회수 및 배당 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 입지가 좋은 아파트 단지 내 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 2억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 부담해야 할 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생하므로 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

단지 내 개발 가능성: 장성동 롯데낙천대 아파트 단지 자체의 가치 상승 잠재력.

시세차익 가능성: 임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 2일: 84.99㎡ (13층) - 140,000,000원

* 2026년 5월 19일: 84.99㎡ (20층) - 155,000,000원

시세 분석: 최근 동일 면적(84.99㎡) 실거래가는 140,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가: 222,000,000원

주요 위험 요소: 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성.

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 최근 실거래가(140~155백만원)보다 높은 금액입니다. 만약 인수 보증금 210,000,000원을 추가로 부담해야 한다면, 낙찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 하지만 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 충당되어 매수인이 추가로 부담하지 않을 가능성도 있습니다.

일반적으로 감정가 및 시세, 그리고 인수 권리를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가와 감정가 사이의 간극이 크고, 임차인 보증금과의 관계를 고려할 때, 임차인 보증금이 배당을 통해 우선 변제되어 매수인이 추가 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 시세와 감정가를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

감정가는 222,000,000원, 최근 최고 실거래가는 155,000,000원입니다.

낙찰 가능성을 고려하고 시세보다 약간 높게, 감정가보다는 낮게 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 인수 보증금 210,000,000원을 매수인이 추가로 부담하지 않는다는 가정 하에 산정된 금액입니다.)

만약 임차인 보증금 210,000,000원이 매수인의 추가 부담이 된다면, 본 예상 입찰가는 매우 높다고 판단되며, 이 점에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.