나이스옥션 법원경매 포항 2025타경401 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 금장리 505-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 흥해읍 금장리 소재 ""금사동마을"" 내에 위치하며,

부근은 순수농촌지대로서 주로 단독주택으로 형성되어 있고, 남측 인근으로 농경지대, 북측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

마을중심도로에 접하나 국도, 시도 등의 간선도로까지 거리가 멀어 대중교통사정이 불편한 편이며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 단독주택부지입니다.

인접 도로상태

서, 남, 북측으로 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(흥해일반05) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 지상에 대문, 담장, 옹벽, 석축, 바닥포장, 조경석, 조경수 등의 토지부가물이 소재하는바 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로
외벽: 현무암판 붙임
내벽: 벽지 및 타일 붙임, 목재치장
바닥: 강화마루, 바닥타일 붙임
창호: 하이삿시 유리이중창

기호 ㄱ, ㄴ: 샌드위치판넬조 판넬지붕 단층건으로
벽체: 샌드위치판넬 붙임
바닥: 콘크리트마감

기호 ㄷ, ㄹ: 경량철골조 강판지붕 단층건으로
일부 벽체 없으며,
바닥: 콘크리트마감입니다.

이용상태

기호 2: 단독주택
1층: 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 팬트리룸, 보일러실, 창고 등
2층: 방3, 욕실겸화장실, 드레스룸 등

기호 ㄱ: 냉동창고, 기호 ㄴ, ㄷ: 창고, 기호 ㄹ: 수도대

설비내역

급배수설비, 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비, 시스템냉방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기호 2 건물의 1층에 부대되어 있는 데크시설은 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②건물1층 데크시설은 건물에 포함 평가.
③대문, 담장, 옹벽, 석축, 바닥포장, 조경석, 조경수 등 토지의 부가물로 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 사건번호: 포항지원 2025타경401 (1)

4. 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 금장리 505-1 (신주소: 경상북도 포항시 북구 칠포로93번길 129)

5. 용도: 단독주택

6. 감정가: 635,191,480원 (6억 3,519만 1,480원)

7. 토지면적: 1329.00㎡ (약 402.0평)

8. 건물면적: 197.86㎡ (약 60.0평)

9. 매각대상: 토지/건물일괄매각

10. 경매구분: 부동산임의경매

11. 채권자: 포항수산업협동조합 (포OOOOOOOO)

12. 특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건물 1층 데크시설은 건물에 포함 평가.

* 대문, 담장, 옹벽, 석축, 바닥포장, 조경석, 조경수 등 토지의 부가물로 토지에 포함하여 평가.

2. 입지조건

3.

4. 위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 금장리 소재 "금사동마을" 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대로서 주로 단독주택으로 형성되어 있습니다. 남측으로는 농경지대, 북측으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

5. 교통상황: 마을 중심 도로에 접하나, 국도 및 시도 등 간선도로까지 거리가 멀어 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 차량 출입은 가능합니다.

6. 토지 이용상태: 토지는 부정형으로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

7. 인접 도로상태: 서측, 남측, 북측으로 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

8. 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

4.

5. 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 을1 근저당권 (접수일자: 2018-03-26, 포항수산업협동조합, 260,000,000원)이 말소기준권리로 판단됩니다.

6. 소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 을구의 근저당권 및 기타 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑구의 소유권 관련 등기 및 가처분 등기(갑5, 건물 갑3) 또한 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

7. 인수 예상 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

8. 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 487,500,000원입니다.

4. 상권분석

5.

6. 본 물건은 순수 농촌 지역의 단독주택지 내에 위치하여, 주변 상권이 발달하지 않은 주거 중심의 지역입니다.

7. 마을 중심 도로에 접해 있으나, 간선도로와의 접근성이 낮아 상업 시설 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

8. 전형적인 농촌 주거 환경으로, 상업적 가치보다는 농촌 생활의 평온함에 초점을 맞춘 입지입니다.

5. 생활정보

6.

7. 교통: 마을 중심 도로에 접하여 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편합니다.

8. 편의시설: 가까운 면 소재지 또는 포항 시내로의 이동이 필요할 것으로 보이며, 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

9. 교육/의료: 인근 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요하며, 일반적으로 농촌 지역은 해당 시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8. 임차인 정보 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지 등 구체적인 정보가 없어 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원 명시되어 있으나, 미상이라는 점은 주의 필요)

9. 가처분 등기 이력: 토지 및 건물 등기부에 주식회사성보 가처분 등기가 존재했으나 말소된 것으로 표기되어 있습니다. 매각으로 소멸되는지 최종 확인이 필요합니다.

10. 제시외 건물: 냉동창고, 창고 등 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 시설물의 현황, 활용도, 철거 여부 등을 사전에 파악해야 합니다.

11. 외곽 지역 특성: 도심과 거리가 있어 부동산 가치 상승 및 환금성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

12. 교통 불편: 대중교통 이용의 불편함은 생활 편의성을 저해하는 요소로 작용할 수 있습니다.

13. 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 정보 검색 없이 판단이 어렵습니다. (현장 조사 필수)

7. 종합 의견

8.

9. 본 물건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 금장리에 위치한 넓은 토지(약 402평)와 2층 단독주택(약 60평) 및 제시외 건물 일괄 매각 건입니다.

10. 임의경매 사건으로 말소기준권리가 명확하여 권리 관계는 비교적 안전하나, 임대차 관계가 미상이고 과거 가처분 이력이 존재하므로 인수할 권리가 없는지 최종 확인이 중요합니다.

11. 순수 농촌 지역에 위치하여 주변 환경은 조용하고 쾌적할 수 있으나, 대중교통 및 편의시설 접근성은 떨어지는 편입니다.

12. 넓은 토지를 활용한 전원주택, 주말주택, 혹은 농림업 관련 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

10. 넓은 토지 면적: 1329.00㎡ (약 402.0평)의 대지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

11. 단독주택: 독립적인 주거 공간 및 활용이 가능한 단독주택입니다.

12. 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 및 권리 문제가 적을 수 있습니다.

13. 농촌 지역의 잠재력: 귀촌, 전원생활 등을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

11. 시세 분석:

* 본 물건은 단독주택으로, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택과의 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어려운 상황입니다.

* 주변에 유사 단지나 건물이 없어 비교 분석이 제한적이며, 농촌 지역의 단독주택은 개별 물건의 특성에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다.

* 감정가는 635,191,480원이며, 이는 넓은 토지 면적과 건물의 규모를 고려한 가격으로 판단됩니다.

* 입지 조건(대중교통 불편, 간선도로 거리) 및 임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

12. 예상 입찰가 산정:

* 정확한 시세 조사가 어려운 점을 감안하여, 제공된 감정가를 기준으로 보수적인 범위에서 예상 입찰가를 산정합니다.

* 권리 관계는 비교적 양호하나, 리스크 요인(임차인, 과거 가처분 등)을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 대략 508,000,000원 ~ 571,000,000원 범위로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 예상가는 일반적인 경매 분석에 따른 것이며, 실제 현장 조사, 입찰 참여자의 경쟁 정도, 최신 시장 동향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 전문가와 상담하여 최신 시세를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.