나이스옥션 법원경매 상주 2025타경197 [1] 경상북도 문경시 점촌동 56-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 점촌동 소재 '점촌네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는
근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며 주상용 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북동측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역
(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.
2)기타
-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 5층 건물로서,
외 벽 : 화강석 및 벽돌마감
내 벽 : 샌드위치판넬, 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 인조석물갈기, 타일 및 장판지 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감

이용상태

(가)1층 : 사무실 및 간이숙소
2층 : 간이숙소 등
3층 : 사무실
4층 : 주택
5층 : 계단실

설비내역

위생 및 급배수설비등이 구비되어 있으며 4층 주택은 바닥 난방설비 구비되어
있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 1층의 공부상 면적은 84.98㎡이나, 실측면적은 2~4층과 동일한 114.66㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.
2)기타
-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2 건물 1층의 공부상 면적은 84.98㎡이나 실측면적은 2~4층과 동일한 114.66㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 상주지원 2025타경197 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 문경시 점촌동 56-4번지이며, 근린시설로 이용 중인 건물입니다.

건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 5층 건물로, 1층은 사무실 및 간이숙소, 2층은 간이숙소, 3층은 사무실, 4층은 주택, 5층은 계단실로 이용되고 있습니다.

주변은 근린상가 등으로 형성된 지역입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 165.30㎡ (약 50평)이며, 건물 면적은 총 442.96㎡ (약 134평)입니다.

건물 제시외 면적은 27.60㎡ (약 8.35평)입니다.

1.3. 기타 정보

감정가는 329,151,700원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

건물 1층의 공부상 면적은 84.98㎡이나, 실측 면적은 2~4층과 동일한 114.66㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 문경시 점촌동 소재 '점촌네거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다양한 근린상가들로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 필지 북동측으로는 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당하므로 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-03-04

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 채

보증금: 3,000,000원, 차임: 250,000원

전입일자: 2025-04-10, 확정일자: 2025-04-29

대항력: 없음

* 임차인: 천

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2024-08-05

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2024-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-13 (확정일자: 2023-07-06)

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 명확한 인수 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 5일 접수된 문경제일새마을금고의 근저당권(을12)입니다.

이후 등기된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 799,117,136원입니다.

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

건물 등기부 또한 유사한 권리 변동 사항을 보이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리는 문경제일새마을금고의 근저당권(접수일자: 2021-07-05)이며, 이보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 799,117,136원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 근린생활시설 및 단독주택 용도로 복합적으로 이용되고 있으며, 1층은 사무실/간이숙소, 2층은 간이숙소, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있습니다. 이러한 복합 용도는 다양한 수익 창출 기회를 제공할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

'점촌네거리' 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역의 이점을 가집니다. 인근에 다양한 근린 상가들이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

점촌네거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 은행, 상점, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 문경시청 인근(점촌 지역)에는 종합병원(문경제일병원) 등 의료시설도 비교적 가까이 위치해 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역은 일반적인 상업 및 주거 지역으로 구성되어 있으며, 현재까지 조사된 바에 따르면 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 대규모 시설 입지 관련 이슈는 시/군 단위의 정책적 결정에 따라 변동될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

권해중 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 계약 내용 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 비록 인수 보증금 총액이 0원이라 하더라도, 점유 관계 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

전반적인 등기부 채권 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 권리 관계의 변동 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 물건 자체 관련 리스크

건물 1층의 공부상 면적과 실측 면적 간 차이(84.98㎡ vs 114.66㎡)는 실제 이용 및 등기 관련하여 향후 문제가 될 소지가 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 실사 및 법적 검토가 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 점촌네거리 인근 상업지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로, 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권도 활발합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 권해중의 보증금/차임 미확정 상태와 1층 면적 차이 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 요구됩니다. 인수 보증금 총액이 0원으로 명확한 금전적 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 문경시의 중심 상업지구 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 기대됩니다.

* 1층 면적 차이로 인한 실질적 활용 가치 증대 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 329,151,700원입니다.

임차인 권해중의 대항력 존재 여부, 1층 면적 차이로 인한 잠재적 리스크, 그리고 가축사육제한구역 지정 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

총 인수 보증금 부담이 0원이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 85% 수준인 280,000,000원에서 299,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 시세 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.