나이스옥션 법원경매 경주 2025타경446 [1] 경상북도 경주시 조양동 182 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 남산동 소재 ""경주여자정보고등학교"" 서측 인근에 위치하며,

부근은 시가지 근교의 전원주택지대로서 신축된 단독주택, 나지 등이 혼재하고, 서측 인근으로 농경지대, 동측인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

시가지 근교지역으로서 북동측 근거리로 경주-울산간 간선대로가 통과하고, 마을연결도로가 정비되어 있어 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로서 완만한 경사지대에 조성되어 있으며, 기호 1, 3, 4, 6~8: 단독주택부지, 기호 2, 10, 12: 주거나지, 기호 5: 답(휴경), 기호 9, 11: 도로로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호 1~8, 10, 12: 폭 6미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접하고, 기호 9, 11: 도로부지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,



기호 7, 8: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호 9, 11: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호 1, 3, 4, 6~8 지상에 철근콘크리트조 스라브지붕 단층, 단독주택(붙임 지적 및 건물개황도 참조)이 소재하여 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 답이나 실제 기호 1, 3, 4, 6~8, 10, 12는 대이고, 기호 9, 11은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 13)~18)은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경446 (1)

소재지: 경상북도 경주시 조양동 182

용도: 단독주택 (토지)

감정가: 2,809,204,400원 (약 28억 9,204만 원)

토지면적: 5058.00㎡ (약 1530.4평)

건물면적: 584.10㎡ (약 176.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농소새마을금고 (등기부 권리 내용으로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 13)~18)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경주시 조양동에 소재하며, "경주여자정보고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 시가지와 인접한 전원주택지대로, 신축된 단독주택 및 나지가 혼재하고 있습니다. 서측으로는 농경지대가, 동측으로는 임야지대가 이어지는 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 교통상황

시가지 근교 지역으로서, 북동측 근거리로 경주-울산간 간선도로가 통과하며, 마을 연결도로가 잘 정비되어 있습니다. 이를 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 원활합니다.

1.3. 인접 도로상태

토지 일부(기호 1~8, 10, 12)는 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 기호 9, 11번지는 도로부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 대부분은 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부는 생산녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(기호 9, 11)는 건축법상 도로에도 속합니다. 경주시 도시계획 조례에 따르면 보전녹지지역 내에서도 단독주택 건축이 가능하나, 2층 이하로 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

2.1. 등기부 요약

토지:

* 소유권: 안만복 (2021년 12월 13일 매매로 취득)

* 말소기준권리: 농소새마을금고 근저당 (2022년 8월 30일, 채권최고액 1,008,000,000원)

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 총 채권액 (토지): 2,665,100,000원

건물:

* 소유권: 안만복 (2024년 9월 27일 소유권 보존)

* 말소기준권리: 박소은 강제경매 (2024년 9월 27일)

* 이 외 다수의 가압류, 가처분, 근저당 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 총 채권액 (건물): 3,671,668,680원

2.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 토지 등기부요약에는 농소새마을금고의 지상권 설정(을10)이 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 거주자가 있을 수 있으며 보증금이나 월세에 대한 정보가 없을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

3.1. 주변 입지

본 물건은 경주시 외곽의 시가지 근교 지역에 위치하며, 전원주택 단지와 농경지, 임야가 어우러진 환경을 가지고 있습니다. 인근에 "경주여자정보고등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

4.1. 편의시설 및 교육

주변에 신축 단독주택이 조성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. "경주여자정보고등학교"가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 시가지 근교 지역 특성상 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 이용이나 문화생활을 위해서는 차량을 이용하는 것이 필수적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

5.1. 미사용승인 건물

목록 13)부터 18)까지의 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 건축물대장 발급, 용도 변경, 증개축 등에 제한이 따를 수 있으며, 향후 이행강제금 부과나 철거 명령 등의 행정적 제재를 받을 위험이 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한

토지의 상당 부분이 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 향후 녹지지역의 변경이나 개발에 대한 정책 변화 가능성도 고려해야 합니다.

5.3. 공부와의 차이

공부상 토지 지목이 '답'이나 실제로는 '대' 또는 '도로'로 이용 중인 필지가 있습니다 (기호 1, 3, 4, 6~8, 10, 12는 대, 기호 9, 11은 도로). 이는 토지 이용 시 공부와의 차이로 인한 행정 처리상의 번거로움이나 민원 발생의 소지가 있습니다.

5.4. 제시외 건물

토지 지상에는 제시목록 외의 단독주택이 소재하고 있어, 해당 건물이 토지의 사용수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.5. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 이해를 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

5.6. 매각 불소멸 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 토지 등기부 요약에는 농소새마을금고의 지상권 설정(을10)이 말소된 것으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 법률적 검토 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 조양동의 전원주택지대에 위치한 대규모 단독주택 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 시가지 근교라는 입지적 장점을 가지고 있으며, "경주여자정보고등학교" 인접으로 교육 환경도 갖추고 있습니다.

하지만 건축법상 사용승인 받지 않은 건물, 보전녹지지역 등의 토지 이용 제한, 공부와의 차이, 그리고 명확한 확인이 필요한 지상권 권리 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 미사용승인 건물은 건축 관련 법규 위반에 따른 위험을 내포하고 있으며, 지상권의 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 따라서 투자 결정 전에 반드시 법률 전문가와 함께 권리관계 및 현장 상태를 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용하여 향후 개발 가능성 (단, 관련 법규 및 도시계획 변화에 따름).

* "경주여자정보고등학교" 인접으로 교육 환경이 양호함.

* 시가지 근교의 쾌적한 자연환경을 활용한 전원주택 부지로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,809,204,400원입니다. 말소기준권리 분석 결과, 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권은 그 존속 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

해당 물건은 매우 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 주변의 작은 전원주택 거래 사례(,,)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 경주시 보전녹지지역 내 단독주택 건축 규제 및 잠재적 개발 제한 요인, 미사용승인 건물이라는 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 최신 토지 실거래가(,), 유사 규모의 전원주택지 또는 단독주택 단지의 매매 사례, 그리고 미사용승인 건물의 철거 또는 사용승인 획득에 소요되는 비용 등을 종합적으로 파악해야 합니다. 또한, 불분명한 지상권 관련 문제 해결 비용까지 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 감정가를 기준으로 하되 제반 리스크 요인을 철저히 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.