나이스옥션 법원경매 경주 2025타경447 [1] 경상북도 경주시 천북면 물천리 999-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 물천리에 소재하는 ""목실마을"" 내에 위치하는 부동산으로서, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지(펜션부지)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
- 외벽 : 스톤코트, 인조석마감 및 세멘몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 벽지마감, 인테리어 및 내장타일 마감 등
- 바닥 : 바닥재 마감 및 내장 타일마감 등
- 창호 : 하이섀시 이중창호 등입니다.

이용상태

단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등 기본적인 설비 되어 있으며, 전기스텐보일러에 의한 개별난방 구조입니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시 한 바와 같이 종물 및 부합물로 판단되는 제시외건물
(ㄱ~ㅈ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. '펜션'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경447 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 경주시 천북면 물천리 999-3

용도: 단독주택 (펜션)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 794,796,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 830.00㎡ (약 251.08평)

건물면적: 227.20㎡ (약 68.73평)

건물 제시외면적: 126.65㎡ (약 38.31평)

총 활용 가능 건물 면적: 353.85㎡ (약 107.04평)

1.4. 특이사항

* 유동화 물건

* '펜션'으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 물천리에 소재하는 "목실마을" 내에 위치합니다.

부근은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 생산녹지지역

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정은 말소기준권리(하나은행 근저당권, 접수일자 2018-10-26)에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 609,219,757원 (전액 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-18

* 확정일자: 2024-05-17

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경주시 천북면 물천리 일대는 농촌 지역과 관광 펜션 단지가 혼재하는 특성을 보입니다. "목실마을" 내에 위치하여 비교적 조용한 환경입니다. 펜션으로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 내 관광객 유치 또는 숙박업 운영을 위한 잠재력이 있습니다.

4.2. 주변 시세

제공된 정보에 동종 또는 유사 물건의 직접적인 시세 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 일반적으로 이러한 물건의 시세는 현장 조사, 유사 물건 거래 사례, 지역 부동산 전문가의 의견 등을 종합하여 산정됩니다. 본 건의 감정평가액 794,796,000원을 기준으로 시세 판단의 근거로 삼을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 전원적인 환경에 위치하여 대형 편의시설보다는 지역 기반의 소규모 상점 및 서비스 시설을 이용할 것으로 예상됩니다. 인근 마을을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 이러한 지역은 통학 거리가 다소 있을 수 있으며, 마을버스 등의 대중교통 이용이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 등을 반드시 확인해야 합니다. 이는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 현황 리스크

* '펜션'으로 이용 중이며, 제시외 건물 126.65㎡가 포함되어 있습니다. 이러한 부속 건물들의 건축법규상 적법성, 활용 가능성, 유지보수 상태 등을 면밀히 점검해야 합니다.

* 임대차 관계가 '미상'인 부분이 있으나, 등기부상 유일하게 확인된 임차인(이 )은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 경상북도 경주시 천북면 물천리 999-3번지 일대에 대한 주변 환경 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 그러나 인근 지역(천북면)에서 폐기물 재활용 시설 건립 관련 주민 반발 사례가 보도된 바 있어, 향후 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 천북면 물천리의 "목실마을"에 위치한 단독주택(펜션) 경매 물건입니다. 토지 830.00㎡, 건물 227.20㎡ 및 제시외 건물 126.65㎡를 일괄 매각합니다. 현재 '펜션'으로 운영 중이며, 주변 환경은 전원적인 농경지, 임야, 주택, 펜션 등이 혼재하는 지역입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 펜션 운영 등 수익형 부동산으로의 활용 잠재력: 관광지 인근 또는 지역 특색을 살린 펜션 운영에 유리한 입지입니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 넓은 토지와 건물, 추가적인 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계 명확성: 대부분의 권리가 말소 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다 (단, 지상권 확인 필수).

* 감정가 대비 잠재적 할인 매수 기회: 경매 특성상 감정가 이하로 매수할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정평가액은 794,796,000원입니다.

낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

등기부상 총 채무액은 609,219,757원으로 전액 소멸 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 그 내용과 가치는 별도 확인이 필요합니다.

위 정보를 종합하고, 통상적인 경매 시장 상황 및 본건의 입지, 활용 가능성, 잠재적 리스크(지상권 등)를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 794,796,000원이며, 권리 인수 부담이 적고 펜션으로 활용 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 할인된 가격에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 635,836,800원 ~ 794,796,000원

(본 입찰가는 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.