나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11903 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282-5 아산한도아파트 105동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '배방초등학교' 북서측 인근에 위치하는 아산한
도아파트(총 7개동 922세대) 105동 18층 1804호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 각종 근린
생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류
류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은
은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평슬라브지붕 20층 건물중 18층 1804호
(사용승인일 : 1997.06.27)

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)]로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥내소화전, 옥외 및 지하주차장
, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(아산한도아파트)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장된 중로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설
등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(중로3-3)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-11)(배방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(배방유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관
찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하
시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11903 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 140,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282-5, 아산한도아파트 105동 18층 1804호

용도: 아파트

토지면적: 25.03㎡ (약 7.57평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평) (전용면적 기준)

토지지분: 25.03㎡

건물지분: 59.4㎡

구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트평슬라브지붕, 20층 건물 중 18층

사용승인일: 1997년 6월 27일 (건축된 지 약 29년 경과)

총 세대수: 922세대 (7개동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '배방초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 11일 접수된 국민은행 근저당(70,070,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(신한카드, KB국민카드, 우리금융캐피탈) 및 강제경매(신한카드)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 114,516,122원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 정보가 상세히 기재되어 있지 않아 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 아파트 단지 인근에는 각종 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용 가능

* 의료시설: 주변 병원 이용 가능

* 교육시설: 배방초등학교, 배방유치원, 하나유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (단, 일부는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 특별한 인수 사항은 없어 보입니다. 다만, 강제경매 개시 결정이 내려진 물건이므로 채무 변제 등의 이유로 경매 절차가 취소될 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 건물 노후화

1997년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 일부 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 정보

임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 이례적입니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 월세 등의 계약 조건은 어떠한지, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경

제공된 정보와 관련 검색 결과상, 본건 주위로 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 지역 역사적 사건과 관련된 장소가 인근에 있다는 점은 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

충청남도 아산시 배방읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하여 낙찰 시 권리 인수 부담은 적어 보입니다.

다만, 건물의 연식(1997년식)과 임차인 정보 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 주변 상업 시설 및 교통 환경 우수

* 소멸되는 권리: 낙찰 후 권리 인수 부담 적음

* 잠재적 가치 상승: 아산시 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(59.40㎡, 전용면적 기준)의 최근 실거래가는 2026년 5월 11일 15층 물건이 112,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 140,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이가 있으므로, 현 시세 및 건물 상태, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

추천 예상 입찰가: 125,000,000원 (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.