나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11933 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1181 아산배방금호어울림아파트 105동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '배방중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은
아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제11층 1101호로서,
(사용승인일자 : 2005년 5월 26일)
외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸 화장실2, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하
주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 동측으로 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로의
상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2019-07-12)(대로2-2)(접합), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한
구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(201
9-11-04)(아산배방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-05)(배방고
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니
관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

1) 본건 아파트의 집합건축물대장-전유부-건축물현황도(평면도)는 105동 2호 라인에 대한
평면도로 사료되며, 본건 1101호는 첨부된 건축물현황도(평면도)와 좌우 대칭 구조임.

2) 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 아파트 105동 1층 면적(212.77㎡)이 집합건
축물대장-표제부상 1층 면적(48.8728㎡)과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서상 1층 면적(212.77㎡)과 집합건축물대장(표제부)상 1층 면적(48.8728㎡)이 상이함. 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11933 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1181 아산배방금호어울림아파트 105동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 190,000,000원

토지면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

토지지분: 42.7998㎡ (약 12.95평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9961㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '배방중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼재 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 남측 및 동측으로 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접하고 있어 도로 교통 상황은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로2류, 중로3류 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 아산배방중학교, 배방고등학교 상대보호구역에 해당합니다.

최근 보도에 따르면 아산시는 배방읍 일대를 포함하여 도시 침수 대응 사업을 적극적으로 추진하고 있으며, 이는 지역의 재해 방재 기반 시설 강화에 기여할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025타경11933 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (2024년 7월 29일 등기, 보증금 200,000,000원)

세부내역:

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인: 한걸 (전입일자: 2022-06-24, 확정일자: 2022-05-23)

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

물건명세서상 임대차보증금 200,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부 요약:

- 소유권이전: 반광현 (2005-09-16)

- 소유권이전: 홍미숙 (2022-06-24, 금203,000,000원)

- 주택임차권: 한걸 (2024-07-29, 금200,000,000원, 말소: 인수)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-24, 금211,095,220원, 말소: 말소 - 말소기준권리)

총 등기부채권액: 200,000,000원 (임차권 금액 기준)

4. 상권분석

해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 배방월천지구 개발과 같이 지역 개발이 이루어지고 있으며, 이는 장기적으로 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체는 주거용 아파트이므로 상업적 가치보다는 주거 환경에 따른 가치 판단이 중요합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제11층 1101호 (사용승인일자: 2005년 5월 26일)

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실겸 화장실 2, 드레스실, 발코니 등)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 지하 주차장 등

아파트 단지 정보:

- 단지명: 아산배방금호어울림아파트

- 총 세대수: 410세대

- 최고층/최저층: 15층 / 1층

- 주차: 총 280대 (지상 6대, 지하 16대, 기타 258대 - *제공된 정보 상 오류 가능성 있음*)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

- 단지 내 전기차 충전기: 지하 11대

6. 잠재적 리스크

1. 면적 불일치: 등기사항전부증명서상 1층 면적(212.77㎡)과 집합건축물대장(표제부)상 1층 면적(48.8728㎡)이 상이합니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 중대한 공부와의 차이입니다.

2. 임차권 승계 관련 복잡성: 선순위 임차인이 존재하며 보증금이 감정가 및 최근 매매가보다 높습니다. 주택도시보증공사로부터 임차권 승계 관련 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금이 0원으로 분석되었으나, 이 확약서의 실효성 및 법적 완결성에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다. 확약서의 효력이 인정되지 않을 경우, 상당 금액의 임차보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3. 현장 조사 필수: 주변 환경, 건물 상태, 임대 관계 등 현장 방문을 통한 상세한 실사와 임장 활동이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍에 위치한 아파트로서, 주변 개발 및 도시 기반 시설 확충 사업이 진행되는 지역에 소재합니다. 교통 및 생활 환경은 보통 이상으로 평가되나, 공부상 면적 불일치와 선순위 임차인의 존재 및 관련 확약서로 인한 법률적 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 특히 임차권 관련 사항은 명확한 법률 자문을 통해 인수 여부를 확정해야 합니다. 만약 임차권 승계 문제가 원만히 해결된다면, 현재 시장 가치를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 지역 개발 호재: 아산시의 도시 침수 대응 사업 등 기반 시설 투자로 인한 장기적인 지역 가치 상승 기대.

- 단지 내 편의시설: 아파트 단지 내에 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

- 주거 선호 지역: 배방읍은 꾸준한 인구 유입이 예상되는 지역으로, 주택 수요가 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

최근 매매 사례:

- 2025년 12월 18일: 175,000,000원 (12층)

- 2026년 1월 24일: 167,000,000원 (6층)

- 2026년 1월 7일: 165,000,000원 (6층)

본 건은 선순위 임차인 보증금 200,000,000원이 존재하나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담할 보증금은 0원으로 추정됩니다. 그러나 공부상 면적 불일치 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크에 대한 충분한 여유 자금을 확보하는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

본 권장가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사 등 추가적인 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히 임차권 관련 확약서의 법적 효력에 대한 전문가 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.