나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11860 [1] 충청남도 천안시 동남구 문화동 92-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1)은 충청남도 천안시 동남구 문화동 소재 ‘중앙도서관’북측에 위치하고 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1) 인근까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 완경사지에 평탄하게 조성된 토지로 '주거용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 별지'사진용지'와 같이 동측에 접한 폭 약 2M 내외의 골목길을 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(천안제일고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외 건물 (ㄱ,ㄴ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-1: 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층으로,
(사용승인일: 1969년)

외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 목재창호입니다.

기호(2)-2: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로,
(사용승인일: 1969년)

외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 목재창호입니다.

이용상태

기호(2)-1: '주택'으로 이용중입니다.
기호(2)-2: '창고'로 이용중입니다.

설비내역

기호(2)-1: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.5'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 대항력 여지있는 관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2025타경11860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 문화동 92-28

용도: 단독주택

감정가: 136,862,100원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.10㎡ (약 21.81평)

건물제시외면적: 11.00㎡ (약 3.33평)

건물개별년도: 1969년 (본건물), 1969년 (창고)

1.3. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 문화동 소재 ‘중앙도서관’ 북측에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal]

주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal]

과거 천안의 중심지이자 소비 중심지였던 문화동은 1990년대 이후 서부 지역 개발과 천안시청 이전(2005년)으로 인해 다소 쇠퇴한 모습을 보이고 있습니다.

다만, 최근 천안역 인근에 힐스테이트 천안, 일성 트루엘 시그니처 천안역 등 신축 아파트 단지가 들어서고 있으며, 47층 높이의 천안 타운홀 전망대가 위치하여 지역의 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

대상물건 인근까지 차량 출입이 가능합니다. [cite: appraisal]

인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. [cite: appraisal]

물건은 폭 약 2미터 내외의 골목길을 이용하고 있습니다. [cite: appraisal]

천안역이 인접해 있어 철도 교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal]

또한, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) 및 상대보호구역(천안제일고등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. [cite: appraisal]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 현재 소유권은 박병헌에게 있으며, 소유권 이전(2015-12-24)이 확인됩니다.

말소기준권리인 하나카드(주)의 가압류(2024-06-25, 8,754,458원)를 비롯하여 하나은행(2025-03-06, 34,214,828원)의 가압류, 그리고 하나카드(주)의 강제경매(2025-06-25, 10,065,061원) 개시 결정이 등기되어 있습니다.

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이권형

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-12-29

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 이는 특이사항으로, 임대차 계약의 성격에 따라 향후 점유 사용 권한에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 하나카드(주)의 가압류 (2024-06-25)

등기부채권 총액: 42,969,286원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

과거 천안의 중심 상권이었던 지역의 특성을 지니고 있으며, 천안역 및 최근 조성된 천안 타운홀 전망대 인근으로 상업 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. [cite: appraisal]

4.2. 개발 가능성

제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 건축 행위 및 개발 잠재력을 가집니다.

신축 아파트 단지들이 주변에 건설되고 있는 점은 지역의 변화 및 가치 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대상물건 북측으로 천안제일고등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal]

인근에 천안중학교, 천안동중학교, 천안초등학교병설유치원 등이 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

중앙도서관이 인접해 있으며, 천안역 주변의 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: appraisal]

천안 타운홀 전망대와 같은 신규 랜드마크 시설이 지역 내 편의 및 문화 시설로 기능하고 있습니다.

5.3. 교통시설

천안역이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 단지 내 차량 진출입 또한 가능합니다. [cite: appraisal]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 건물(단독주택 및 창고)의 사용승인일이 1969년으로, 약 55년 이상 경과하여 건물의 노후도가 상당합니다. 이로 인해 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: appraisal]

6.2. 제시외 건물

토지 지상에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 이는 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다. [cite: appraisal]

해당 제시외 건물은 철거 또는 원상 복구 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 거주 권리

보증금 및 차임이 0원으로 파악되는 임차인(이권형)이 대항력을 갖추고 거주 중입니다. [cite: appraisal]

인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 적법한 점유 권한으로 인해 명도에 대한 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 인접 가능성

과거 뉴스 기사 등에서 백석동 생활폐기물 소각시설과 같이 혐오시설 설치 및 증설을 둘러싼 지역 내 갈등 및 보상 사례가 다수 언급되었습니다.

본건의 정확한 위치와의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 주변 지역의 개발 계획 및 민원 발생 가능성을 고려하여 해당 사항을 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 노후된 단독주택과 부속건물이지만, 142㎡의 넓은 토지 면적과 제2종일반주거지역이라는 점, 그리고 천안역 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. [cite: appraisal]

신축 아파트 단지 조성 및 천안 타운홀 전망대와 같은 랜드마크 시설의 등장은 지역의 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

다만, 건물의 노후도, 제시외 건물 포함, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 존재는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 시사하는 부분으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 동반되어야 합니다. [cite: appraisal]

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적 및 제2종일반주거지역의 개발 잠재력

* 천안역 인근 역세권 입지

* 주변 신축 아파트 단지 및 랜드마크 시설(타운홀 전망대) 입지

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담 경감 (단, 점유 권리 존재)

9. 예상입찰가

감정가: 136,862,100원

인수 보증금 합계: 0원

물건의 노후도, 제시외 건물 포함, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 토지 가치 및 향후 개발 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 현장 조사를 바탕으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 약 90% 수준인 123,000,000원에서, 적극적으로 투자할 경우 감정가 수준인 137,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

상기 금액은 예상가이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.