나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20392 [1] 충청남도 논산시 성동면 삼산리 181-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 원남리 소재 ""성동면사무소"" 남측 인근 삼산리에 위
치하며 부근은 면소재지 부근 주택지대로 단독주택, 전, 답 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까
지의 거리 및 시내버스운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으
로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

(2) 토지는 대체로 사다리형의 토지로 일부는 대, 일부는 현황도로, 일부는 타인이 점
유하고 있는 것으로 개략적으로 조사되고 일부는 제시외건물 (ㄱ)의 건부지로 이용 중
이고 (3) 토지는 부정형의 토지로 제시외 건물 (ㄱ)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

(2) 토지는 지적도상 맹지이나 관습도로와 접하고 본건 토지의 일부가 현황 도로(세로)
이며 (3) 토지는 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2.3) 계획관리구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 (2.3) 토지상에 걸쳐서 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 제시외건물 (ㄱ)이
소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (2) 토지는 일부 현황도로, 일부 타인 점유, 일부 제시외건물 (ㄱ)의 건부지, (3)
토지의 공부상 지목은 전이나 현황 제시외건물 (ㄱ)의 건부지로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 (2) 토지 중 제시외건물 (ㄱ) 소재부분, (2.3) 토지 중 인접 도로
및 본건 토지일부 현황도로의 정확한 경계 및 위치가 육안으로 명확하게 판별되지 아
니하므로 정확한 경계 및 위치는 별도 국가공인기관의 측량 등이 필요할 것으로 판단
되니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 경량철판지붕 단층건으로
외벽 : 수성페인트 및 적벽돌 치장쌓기 등
내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등
창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 차양 등은 건물에 포함평가 하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 시멘트기와지붕으로 되어 있으나 실제 경량철판지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 경량철판지붕임. 목록2 지적도상 맹지. 공부상 “대지” 이나 일부현황 “도로”, 일부 타인점유, 일부 제시외건물의 건부지로 이용 중. 목록3 제시외건물의 건부지로 이용 중(감정평가서 및 현황조사서 참조).
3. 목록3 최저매각 가격은 제시외건물 소재로 소유권제한 감안평가 금액임.
4. 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
5. 목록3 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20392 (1)

소재지: 충청남도 논산시 성동면 삼산리 181-6

용도: 단독주택

감정가: 37,168,720원

토지 면적: 430.00㎡ (약 129.9평)

건물 면적: 66.12㎡ (약 19.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오케이저축은행 (말소기준권리 이후 강제경매 개시)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 논산시 성동면 삼산리에 위치하며, 인근은 면소재지 부근 주택지대로 단독주택, 전, 답 등이 혼재된 지역입니다. 성동면사무소 남측 인근에 소재합니다.

교통 상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

인접 도로 상태: 토지(목록2)는 지적도상 맹지이나 관습도로와 접하고 있으며, 본건 토지의 일부가 현황 도로(세로)로 이용 중입니다. 토지(목록3)는 세로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리: 신한카드 가압류 (2025-03-11, 3,938,213원)

* 이후 권리: 오케이저축은행 강제경매 (2025-07-01, 11,002,418원), 다올저축은행 가압류 (2025-07-15, 11,708,168원), 흥국생명보험주식회사 가압류 (2025-09-23, 3,037,623원)

* 상기 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

특이사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 건물(목록1)은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 경량철판지붕입니다.

* 토지(목록2)는 지적도상 맹지이며, 공부상 "대지"이나 일부 현황 "도로", 일부 타인 점유, 일부 제시외건물 건부지로 이용 중입니다.

* 토지(목록3)는 제시외건물 건부지로 이용 중입니다.

* 제시외 건물은 매각에서 제외되었으며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 논산시 성동면의 면소재지 인근 주택 및 농지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상권은 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 편의시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다. 인근에 성동면사무소가 소재하여 관련 행정 서비스 접근성은 양호합니다. 주변 부동산 매물 검색 결과, 논산시 성동면 지역의 단독주택 및 토지 매물은 비교적 저렴한 가격대에 형성되어 있으며, 전원주택 부지 또는 농가주택 용도로 활용되는 사례가 다수 확인되었습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 주택가와 농지가 혼합된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 토지 일부 현황 도로: 지적도상 맹지이나 관습도로 및 현황 도로를 이용하고 있어 당장의 도로 이용에는 문제가 없을 수 있으나, 향후 도로 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

타인 점유 및 제시외 건물: 토지 일부가 타인에게 점유되어 있고, 매각에서 제외된 제시외 건물이 소재하여 건물 및 토지 이용에 있어 명확한 경계 확인과 법률적 검토가 필요합니다. 특히 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확한 점은 추가적인 리스크 요인입니다.

건물 공부상/현황 지붕 상이: 건물의 실제 구조와 공부상의 내용이 달라 추후 건물 관련 인허가 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 일부가 농지일 경우, 농지취득자격증명 없이는 소유권 이전 등기가 불가하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 성동면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 37,168,720원입니다. 토지는 430㎡, 건물은 66.12㎡ 규모입니다. 권리상 인수할 권리는 없으나, 지적도상 맹지, 토지 일부 타인 점유 및 현황 도로 이용, 공부와 현황이 다른 건물 지붕, 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불명 등 복잡한 권리 및 현황상 문제가 산재해 있습니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수적이므로 매수 희망자는 해당 서류 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 논산시 성동면 지역의 유사 부동산 매물 시세는 대체로 낮게 형성되어 있으나, 본건의 제반 복잡성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

면소재지 인근의 주거 지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

토지 및 건물 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 복잡한 권리 및 현황 문제를 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

기본적인 단독주택의 형태를 갖추고 있어, 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 보유하고 있는 정보와 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

감정가는 37,168,720원입니다.

본 물건은 지적도상 맹지, 토지 일부 타인 점유, 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불명, 건물 공부와 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 정확한 시세 분석을 위한 상세한 주변 실거래가 및 유사 물건 정보(JSON 데이터 등)가 부족한 상황입니다.

이러한 제반 위험 요소와 제한적인 시장 정보를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 제반 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 약 30,000,000원 내외로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 등기부 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.