나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15806 [1] 충청남도 서천군 비인면 칠지리 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 비인면 칠지리 소재 '칠지마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 간선도로(서인로)가 통과하고 있는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호(1) : 부정형의 형태로 대체로 중·완경사지이며, 상당한 부분에 밤나무가 식재되어 있으나, 밤나무 식재부분에 잡목이 섞여 자라고 있는 등 현황 및 관리상태는 양호치 못하며, 일부는 자연림 상태이고, 하단부 일부는 토지임야(휴경지) 상태임.
ㆍ기호(2) : 부정형의 완만한 경사지로 전(휴경지).
ㆍ기호(3) : 대체로 사다리형의 완만한 경사지로 전(휴경지).

인접 도로상태

ㆍ기호(1) : 지적도상 맹지임.
ㆍ기호(2),(3) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 600M 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.
ㆍ기호(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600M 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)토지상에 제시외수목(밤나무)이 소재하여 감정평가하였으나, 소유관련 미상인바 유의요함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록2,3에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)
-지적도상 맹지임.
-목록 1 지상 분묘 소재 유무 불분명, 제시외 수목(밤나무)은 자연림 상태로 매각 포함, 제시외 염소사육장 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15806 (1)

* 소재지: 충청남도 서천군 비인면 칠지리 산49

* 용도: 임야

* 감정가: 195,310,500원

* 토지면적: 20,227㎡ (약 6,119평)

* 건물면적: 0㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군산산림조합

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서천군 비인면 칠지리 '칠지마을' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 인근에 간선도로(서인로)가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 지적도상 맹지로서, 토지(기호1, 2, 3) 모두 인접지를 통해 접근해야 하는 상황입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 04월 28일자 군산산림조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 정 (2008-12-19), 오 (2021-04-28, 매매 180,000,000원)

* 근저당권: 군산산림조합 (2021-04-28, 104,400,000원), 정 (2021-04-28, 47,000,000원)

* 지상권 설정: 군산산림조합 (2021-04-28, 말소)

* 압류: 군산세무서장 (2024-10-07, 말소), 국민건강보험공단 (2025-06-17, 말소)

* 근저당공동담보: 김 (2025-06-20, 35,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 군산산림조합 (2025-06-27, 93,402,115원, 말소)

* 총 등기부채권액: 186,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소 기준으로 소멸될 것으로 보입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급이 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 주거 시설(농가주택)과 농경지, 임야 등이 혼재하며, 별도의 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주요 경제 활동은 농업 및 임업과 연관될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 서천군 비인면에 소재하여, 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 읍내 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 지역은 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 쾌적함을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 자가용 이용이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3 토지는 전(휴경지)으로, 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 입찰 보증금을 반환받지 못할 위험이 있습니다.

* 맹지: 모든 토지(기호1, 2, 3)가 지적도상 맹지에 해당하여, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 대한 별도 계획 및 비용이 필요합니다.

* 분묘 소재 유무 불분명: 목록 1 토지 지상에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 발견 시 이장 등 추가적인 문제 발생 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 관리 상태 불량: 목록 1 토지는 밤나무가 식재되어 있으나 잡목이 섞여 있고 관리 상태가 양호하지 못하며, 일부는 자연림 상태로 초기 정비 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 제시외 염소사육장(1.00㎡)은 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 이를 철거하거나 별도 협의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 서천군 비인면에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 자연환경이 우수한 지역에 소재하여 농업, 임업 또는 전원생활 부지로서의 잠재력을 가집니다.

* 그러나 지적도상 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘 소재 유무 불분명, 그리고 관리 상태가 좋지 않은 임야 및 자연림이 포함된 점 등은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 검토가 필요합니다.

* 군산산림조합의 근저당이 말소기준권리이며, 총 등기부 채권액이 감정가 대비 높은 편이 아니므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 맹지 해소 방안, 농지 관련 법규 준수, 분묘 처리 문제 등을 종합적으로 고려했을 때, 투자 목적 및 활용 계획에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 20,227㎡ (약 6,119평)의 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.

* 자연 친화적 환경: 농업, 임업, 주말농장, 전원주택 단지 조성 등 자연 친화적인 개발 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 도로 편입 또는 개발 계획 수립 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 195,310,500원

* 토지 면적: 20,227㎡ (약 6,119평)

* 평당 감정가: 약 31,917원

* 본 물건의 맹지, 농지법규, 분묘 존재 가능성, 관리 상태 불량 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 채무가 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 136,717,350원 ~ 156,248,400원)을 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 권리 분석 재확인, 관련 법규 검토 결과에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.