나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502811 [1] 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 126동 OOOOOO 아파트 경매

대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 126동 OOOOOO (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경502811(대전지방법원 경매4계). 감정가 346,000,000원, 최저가 242,200,000원. 매각기일은 2026-01-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 502811 [1]
소재지	대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 126동 OOOOOO
용도	집합건물
매각기일	2026.01.15
관할법원	대전지방법원 경매4계 (470-1804)
이용제한	(저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역, (접함)준주거지역, 지구단위계획구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)보행자전용도로, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 사업지역기타, 제3종일반주거지역, (저촉)중점경관관리구역, (접함)대로3류(폭 25m~30m)

대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 126동 OOOOOO 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	42.95㎡ (12.99평)
건물면적	84.94㎡ (25.69평)

금액

감정가	346,000,000원
최저가	242,200,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	24,220,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.11.27	346,000,000원	유찰
2차	2026.01.15	242,200,000원	매각
2차	2026.01.22	-	최고가매각허가결정
2차	2026.02.24	-	납부<br />(2026.02.23)
2차	2026.03.25	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재‘갈마2동행정복지센터’동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물내 1층 105호로서,
(사용승인 : 1995.12.28.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.
이용상태: 아파트로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지이고, 주거용건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 단지내 도로 개설되어 있고, 단지외곽으로 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 대표지번 1418번지 기준
: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 점유현황을 기준으로 표기하였음. (건축물현황도상 본건 위치는 점유현황과 대칭되며, 이는 기준호 도면을 등재한 것으로 판단되어 현황기준으로 평가함)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	29건	81%	264,537,279원
최근 6개월	61건	82%	279,771,839원
최근 12개월	118건	78%	257,666,712원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502811 (1)

물건소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 126동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.95㎡ (약 13.0 평)

토지 지분: 42.954㎡ (약 13.0 평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7 평)

건물 지분: 84.94㎡ (약 25.7 평)

전용면적: (제공된 정보에 따라 84.94㎡로 추정) (약 25.7 평)

분양면적: (제공된 정보에 따라 84.94㎡로 추정) (약 25.7 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ‘갈마2동행정복지센터’ 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 이루어져 있어 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. [cite:user]

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 인근 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite:user]

2.3. 단지 정보

아파트명: 큰마을아파트 (또는 경성큰마을)

건축년도: 1995년 12월 (사용승인일 1995.12.28)

총 세대수: 2,910 세대

총 동수: 25 개동

최고/최저층: 15층 / 0층 (지상층 기준)

주차대수: 총 3,020대 (지상 6대, 지하 97대 - 단지 내 총계 1150대와 상이할 수 있으나, 총 주차수는 3,020대 규모임)

편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. [cite:user, 2]

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022년 08월 16일, 채권액 522,000,000원) [cite:user]

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 국민은행 근저당 및 이후 접수된 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:user]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 입찰 전 관련 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. [cite:user]

3.2. 임차인 현황

조사된 임차 내역이 없습니다. [cite:user]

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음 [cite:user]

주의 문구: 임차인 현황은 조사된 내용에 따르며, 실제 점유 관계와 다를 수 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 주상용 건물 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. [cite:user]

4.2. 최근 매매 시세

84. 94㎡ (약 25.7평) 기준 최근 매매 사례: 2025년 12월 10일, 367,000,000원 (7층) [cite:user JSON]

59. 9㎡ (약 18.1 평) 기준 최근 매매 사례: 2025년 12월 18일, 253,000,000원 (4층) / 2025년 12월 20일, 267,000,000원 (13층) [cite:user JSON]

4.3. 지역 특성

대전광역시 서구 갈마동은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로 개발 및 관리가 이루어지고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite:user, 2, 4, 6]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상되며, 가까운 거리에 갈마2동행정복지센터가 있습니다. [cite:user, 3]

주변 지역 분석 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:google search simulation]

5.2. 교육시설

인근에 대전둔원초등학교, 대전둔원중학교, 대전괴정중학교, 대전둔산중학교, 갈마중학교, 대전둔원고등학교, 대전둔산여자고등학교, 한밭고등학교 등이 위치하고 있습니다.

본건 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제를 받습니다. [cite:user]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. [cite:user]

6.2. 명도 관련 리스크

점유자의 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가하여, 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite:user]

6.3. 기타 리스크

본건은 유동화 물건으로, 관련 특수성을 사전에 인지하고 진행해야 합니다. [cite:user]

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 대단지 아파트의 일부로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 최근 매매 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성된 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 시 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 내부 확인이 불가한 점은 명도 및 물건 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 대단지 아파트: 대규모 단지는 상대적으로 안정적인 가치 유지 및 거래가 가능합니다.

* 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가: 유사 면적대의 최근 실거래가(3.67억원)보다 감정가(3.46억원)가 낮게 책정되어 있어, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 교육 환경: 대중교통 접근성과 주변 학교들의 존재는 주거 가치를 높이는 요소입니다.

* 현재 임차인 없음: 명도 대상이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원입니다. 유사 면적(84.94㎡)의 최근 매매 사례가 367,000,000원에 형성되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

현재로서는 감정가 이상, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 예상 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

* 참고: 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 구체적인 내용, 명도 가능성, 당시 법원 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보