나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502746 [1] 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워주건축물 1동 4층417호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 남서측 인근에 위치하는 도시형생활주택으로서
주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 아파트단지 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제4층 제417호로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택 원룸형임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로서 도시형생활주택, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주위로 대로, 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 본건 점유자 부재로 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해
유사평형 도시형생활주택의 평균적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였는 바
업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024. 12. 2. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502746 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

물건명세서 작성일: 2026-07-09

2.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워 주건축물 1동 4층417호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제4층 제417호

건물 현황: 원룸형

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.3168㎡ (약 2.52평)

건물면적: 28.01㎡ (약 8.48평)

건물지분: 28.007㎡ (약 8.48평)

감정가: 102,000,000원

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.5. 건축물 상세 정보 (세종퍼스트타워)

총세대수: 138세대

준공년도: 2013년

총동수: 1개동

최고층수: 8층

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3.3. 도로상태

주위로 대로, 중로 등과 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 중심상업지역으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 김동일

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-03

확정일자: 2020-11-04

대항력: 있음

비고: 본 경매물건의 채권자는 임차인 김동일 본인임.

4.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 조경숙 (2014-01-13), 재벌주식회사 (2020-12-02), 한해란 (2021-07-30)

* 을구 3순위: 주택임차권, 권리자 김동일, 권리금액 98,000,000원, 말소: 인수 (등기일 2024-12-02)

* 전입일자: 2020-12-03

* 확정일자: 2020-11-04

* 말소기준권리: 압류, 권리자 세종세무서장 (등기일 2024-03-05)

* 말소되는 권리: 갑5 압류 (세종세무서장), 갑6 강제경매 (김동일), 갑7 압류 (국민건강보험공단)

4.3. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권 등기 (2024.12.02 등기)가 있으며, 권리금액은 98,000,000원임.

* 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 세종 나성동 지역은 중심상업지역으로, 세종퍼스트타워 내에 근린생활시설이 있으며, 주변에 어반아트리움 등 상업시설과 관공서가 밀집해 있어 유동인구가 풍부함.

5.2. 건물 용도

세종퍼스트타워는 공동주택(도시형생활주택)과 제1종 및 제2종 근린생활시설로 구성되어 있음.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근에 국세청 등 관공서가 있으며, 대형 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리함. 또한, 국립박물관단지, 세종국립수목원, 중앙공원 등 주요 문화 및 여가 시설과 인접하여 쾌적한 생활환경을 제공함.

6.2. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6.3. 주변 시세 및 임대 정보

세종퍼스트타워는 2013년 준공된 건물로, 28.01㎡(약 8.48평) 전용면적 기준 시세는 약 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 파악됨. (참고: 2022년 기준 25㎡ 이하 면적의 평균 매매가 약 10,383만원)

주변 단지 내 유사 면적 물건의 경우, 12평형(약 40㎡)이 9,000만원 수준에서 거래된 사례가 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권(을구 3순위, 98,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음. 임차인 김동일은 보증금 103,000,000원을 신고하였으며, 이 중 배당받지 못한 금액이 발생할 경우 매수인이 부담해야 함.

7.2. 미등기 권리 등의 존재 가능성

주택임차권 등기 외 추가적인 미등기 권리나 채권이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

8. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음. 주변 상업시설 및 관공서 접근성이 우수하며, 국립박물관단지 등 주요 문화시설과 인접하여 생활 편의성이 높음. 다만, 선순위 임차인(김동일)이 보증금 103,000,000원(등기된 임차권 98,000,000원)을 보유하고 있으며, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 존재함. 따라서, 해당 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

9. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 우량 입지

* 사통팔달의 교통망 및 풍부한 생활 인프라

* 국립박물관단지, 중앙공원 등 주요 문화시설 인접

* 도시형생활주택으로 안정적인 임대 수요 기대

* 경매물건으로 시세 대비 저가 매수 가능성

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 임차권(보증금)이 98,000,000원으로 확인됩니다. 이는 입찰 시 최저 입찰가 산정의 기준이 되며, 실제 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 인수 보증금(임차권): 98,000,000원

* 감정가: 102,000,000원

현 시세 및 인수되는 권리를 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 인수 보증금을 제외한 순수 취득 비용을 고려해야 하므로, 98,000,000원 이상의 금액으로 입찰할 경우, 해당 금액에 더해 낙찰가액이 더해지므로 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서, 본건의 실질적인 시장 가치와 잠재적 수익률을 충분히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. (입찰 시, 낙찰가액에 인수 보증금이 더해진 총 부담액을 반드시 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.