나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30623 [1] 충청북도 충주시 연수동 700 두진아파트 102동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 ‘연수지구대’ 북쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 점포주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(금봉대로, 국원대로, 연수로 등) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제7층 제706호로서
외벽: 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 남쪽으로 왕복2차선 포장도로와 연계되며, 동쪽으로 왕복2차선 포장도로, 북쪽으로 노폭 6m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-08-07)(금제택지개발사업지구), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-38)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-34)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(초록유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주금릉초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(초록유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30623 (1)

소재지: 충청북도 충주시 연수동 700 두진아파트 102동 7층706호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

토지면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 충주시 연수동 소재 ‘연수지구대’ 북쪽 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 점포주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입 용이하며, 금봉대로, 국원대로, 연수로 등 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 교통 편리성이 양호합니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로가 남측 왕복 2차선 포장도로, 동측 왕복 2차선 포장도로, 북측 노폭 6m 내외 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초록유치원, 충주금릉초등학교), 절대보호구역(초록유치원) 입니다.

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3. 건축물 정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 706호입니다.

* 마감재: 외벽 페인트 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.

* 아파트 정보: 연수두진1,2차아파트 (1991.12.27 사용승인), 4개동 735세대 규모이며, 본 물건은 102동에 해당합니다.

* 면적: 전용면적 47.37㎡ (약 14.33평), 분양면적 47.37㎡ (약 14.33평)으로 확인됩니다.

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4. 권리분석

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* 권리 분석 요약: 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 4월 17일 접수된 서계동 근저당권입니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 국민은행 근저당, 국민행복기금 가압류, 오케이저축은행 강제경매 등 모든 등기된 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 기타 사항: '별도등기', '공동담보'가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 현재까지 확인된 등기부 상 권리들은 말소 예정이므로 추가적인 권리관계 확인은 필요합니다.

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5. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

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6. 상권 및 생활정보

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* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 점포주택 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 양호합니다.

* 교통: 간선도로와 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 및 인근에 편의시설, 교육 시설(초록유치원, 충주금릉초등학교) 등이 소재하여 생활이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 잠재적 리스크

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* 임대차 불확실성: 임대관계 미상으로 인해 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공으로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 별도등기/공동담보: 등기부상 관련 표기가 있으나, 현재 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 추가적인 확인이 필요합니다.

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8. 종합 의견

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본 물건은 충주시 연수동의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리가 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 건물 노후화, 별도 등기 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

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9. 투자 포인트

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* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 감정가 대비 최근 실거래가(47.37㎡ 기준 5,500만원~7,000만원)를 고려할 때, 시세 차익이 기대됩니다.

* 안정적인 입지: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도로망, 대중교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

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10. 예상 입찰가

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* 감정가: 75,000,000원

* 최근 실거래가 (47.37㎡ 기준): 5,500만원 (2026.06.16) ~ 7,000만원 (2026.06.13)

* 본 건 면적(47.37㎡)의 시세는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원 범위 내에서, 경매 경쟁 상황과 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.