나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30614 [1] 충청북도 음성군 대소면 내산리 5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 내산리 소재 ""음성대풍일반산업단지"" 남측 근거리에 위치하
며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 ""주거용 건부지 및 일부 도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일부 도로이며, 북측 및 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적개황도, 사진용지"" 참조바람.

공부와의 차이

공부상 지목이 대이나, 현황 일부 도로 등으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 흙벽돌조 기와지붕 단층 건임.

이용상태

공부상 주택이나, 현황 확인불능임.

설비내역

--.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 건물은 기준시점 현재 확인불능으로 감정평가 외 하였는바, 경매 진행 및 응찰시 참
고 하시기 바람.

물건 비고

지분매각
공유자우선매수권 행사 특별매각조건 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 충주지원 2025타경30614 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 내산리 5

용도: 대지

감정가: 112,160,000원

토지면적: 1425.00㎡ (약 431.06평)

토지지분: 700.9575㎡ (약 211.91평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 977.84㎡ (매각 제외, 법정지상권 성립 불분명)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사베리온대부 (주 )

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 토지만매각

주의사항: 지분매각, 공유자우선매수권 행사 특별매각조건 있음(1회에 한함)

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 토지만매각

총 등기부채권액: 61,050,000원

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 대소면 내산리 소재 ""음성대풍일반산업단지"" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

현황상으로는 일부가 도로로 이용 중인 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 총 토지 면적 1425.00㎡ 중 700.9575㎡ 지분이 매각 대상입니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 을1 근저당(대동새마을금고, 31,050,000원)이며, 현재 진행되는 경매의 채권자는 주식회사베리온대부입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 지상에 제시 외 건물(1-1 ~ 1-10)이 존재하며, 이 건물들은 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자에게 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

공유자우선매수권 행사 특별매각조건이 있으며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다.

4. 상권분석

본건 인근에는 음성대풍일반산업단지가 위치하여 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 산업단지 배후 및 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

음성대풍일반산업단지가 근거리에 있어 관련 종사자들에게는 직주근접의 이점이 있을 수 있습니다. 대소면 행정복지센터, 대소생활체육공원 등 면 소재지의 기본적인 편의 시설 및 공공 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 병원이나 공원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 음성군 대소면은 최근 읍으로 승격될 만큼 인구 증가와 함께 도시적 산업 기반이 확충되고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 법정지상권 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 경우 법적 분쟁 및 토지 사용 제약이 발생할 수 있습니다.

* 현황 도로: 토지 일부가 도로로 이용 중인 것으로 조사되어, 실제 사용 가능한 면적이 줄어들 수 있습니다.

* 건물 상태 미확인: 공부상 주택으로 되어 있으나 현황 확인이 불가하며 감정평가에서 제외되었으므로, 실제 건물 존재 여부 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 환경 문제: 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 민원 및 불법 투기 사례가 보고된 바 있어, 환경 관련 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 대소면의 산업단지 인근에 위치한 대지 지분 매각 물건입니다. 교통 및 입지 조건은 보통 수준이나, 토지 지분 매각이라는 점과 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 불분명이라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 토지 일부가 현황상 도로로 이용되는 점, 과거 인근 지역의 환경 문제 관련 이슈 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 공유자우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 음성대풍일반산업단지 인접: 산업단지 배후 지역으로서 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

* 대소면의 성장: 최근 읍으로 승격될 만큼 인구 유입 및 산업 기반 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 저감정가 대비 토지 가치: (정확한 시세 파악 후) 지분 가치 대비 감정가가 합리적이라면 투자 가치를 검토해 볼 수 있으나, 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각 및 법정지상권 불분명 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 토지감정가 112,160,000원을 기준으로 지분 비율(약 49.19%)을 적용한 이론적 가치(약 55,140,000원)보다 현저히 낮은 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 지역 시세, 유사 물건 낙찰가, 잠재적 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.