나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30621 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 63-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 ""숫돌고개사거리"" 북서측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 소규모의 주택단지이며 배후로는 전답지 및 자연림이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남서측 방향으로 도보 4분 정도의 거리에 노선버스정류장(내송1리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3,4 일단의 토지가 사디리 형으로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1,3,4 일단의 토지가 남동측 방면으로 노폭 8m 미만의 아스팔트 포장도로, 북동측 방면으로 노폭 6m 미만의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1
도시지역(2018-12-28) , 도시지역(2018-12-28) , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

2. 기호 3,4
도시지역(2018-12-28) , 도시지역(2018-12-28) , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 3,4는 공부상 지목 '임' 이나, 실질은 '대' 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 단독주택으로서

외벽: 돌붙임, 적벽돌 마감 등
내벽: 타일, 벽지 등 마감
바닥: 강화마루, 타일 등 마감
창호: 하이샷시, 강화유리 등

이용상태

1. 1층
방1,2, 창고 1,2, 주방, 거실, 옷방, 화장실 1,2 로 이용중임.

2. 2층
방3,4, 거실, 욕실 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방시설, 기본 전기 시설 등

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,4 공부상 지목은 '임야'이나 실질은 '대'로 이용중
-목록 1,3,4 지상 잔디, 조경석, 조경수 토지가액에 포함하여 평가(감정평가서 참조)
-경계가 다소 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30621 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 63-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 730,765,520원

* 토지면적: 827.00㎡ (약 250평)

* 건물면적: 197.02㎡ (약 59.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금왕신용협동조합

* 주의사항:

* 일괄매각

* 목록 3,4 공부상 지목은 '임야'이나 실질은 '대'로 이용 중

* 목록 1,3,4 지상 잔디, 조경석, 조경수 토지가액에 포함하여 평가

* 경계가 다소 불분명하므로 경계 측량 필요

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 "숫돌고개사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 주택단지와 전답지, 자연림이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 일반 차량의 접근이 가능하며, 남서측 방향으로 도보 4분 거리에 노선버스정류장(내송1리)이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 5일자 금왕신용협동조합 근저당권 (접수일자 2019-12-05)

* 총 채권액 (말소기준 권리 및 후순위 권리): 약 438,656,775원 (근저당 420,000,000원 + 가압류 18,656,775원)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 명도에 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (연립,다세대,빌라):

* 최근 2026년 1월, 뉴이지빌102동 (다세대, 전용 73.46㎡) 거래가 10,500만원.

* 최근 2025년 2월, 하이파크빌2차 (다세대, 전용 76.11㎡) 거래가 12,000만원.

* 최근 2026년 4월, 하이파크빌1차 (다세대, 전용 76.11㎡) 거래가 11,700만원.

* 상기 거래 사례들은 본건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대주택)이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 그러나 주변 지역의 주거용 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으며, 평당 약 500,000원 수준의 거래가격을 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

* 본건 단독주택은 넓은 토지 면적(827㎡, 약 250평)을 보유하고 있어, 다세대 주택에 비해 토지 가치가 높게 평가될 수 있으며, 본건의 감정가 730,765,520원은 이러한 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건까지 일반차량 접근이 가능하며, 도보 4분 거리에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 주택단지와 인접하며, 배후에는 전답지와 자연림이 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불분명: 토지의 경계가 다소 불분명하므로, 향후 재산권 행사 시 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 실질 이용 현황 차이: 목록 3,4번지는 공부상 지목이 '임야'이나 실질은 '대'로 이용 중입니다. 이는 현재 이용에는 문제가 없으나, 향후 토지 관련 행정 처리 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역/자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주변 시세와의 차이: 제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주이므로, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 산정을 위해서는 추가적인 비교 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적(827㎡)과 적절한 건물면적(197.02㎡)을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없으며, 임차인의 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 적은 것이 큰 장점입니다. 주변 환경은 주거와 자연이 조화로운 형태를 띠고 있으며, 교통 편의성은 보통 수준입니다. 단, 토지 이용 제한 사항과 경계 측량 필요성 등은 투자 결정 시 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 용이성: 임차인 이 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없으므로, 낙찰 후 소유권 이전 시 명도 관련 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* 토지 가치: 827㎡에 달하는 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 단독주택으로서의 가치뿐만 아니라 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택 희소성: 지역 내에서 단독주택 공급이 많지 않다면, 희소성을 바탕으로 한 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 730,765,520원

* 총 채권액: 438,656,775원

* 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준의 가치는 합리적으로 판단됩니다. 또한, 총 채권액보다 높은 가격으로 입찰하여 안전하게 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 주변 다세대 주택 시세를 고려하되, 본건 단독주택의 가치와 잠재력을 감안하여 종합적으로 판단하였습니다.

* 예상 입찰가: 650,000,000원

* 이는 감정가의 약 89% 수준이며, 총 채권액 대비 약 148% 수준으로, 시장 가치에 근접하면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.